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基于指标分析法房地产市场泡沫分析方法研究 　　摘要:我们在房价收入比的基础上,发展并创新性地提出了“指标修正法”的概念与公式。房价收入比指标主要是根据过度的房地产市场投机需求来设计的,反映了居民家庭对住房的支付能力,比值越高,支付能力就越低。当该指标持续增大处于上升状态时,表明房地产价格的上涨幅度超过了居民实际支付能力的增长幅度,此时房地产市场中投机需求的程度较高,产生房地产泡沫的可能性就越大。指标修正法以房价收入比指标为基础,运用模型测算出该指标的客观综合评价标准。将此方法运用到上海房地产市场的泡沫的实证分析中,从而给出了更加客观的评价指标。研究结果表明,采用指标分析法,可以简单快捷的判断一个局部地区的房地产市场是否存在泡沫以及泡沫的严重程度,在对市场发展趋势的分析判断时也可以参考该指标,有利于对市场做出更理性的趋势分析。 　　 　　关键词:指标分析法;房地产市场泡沫;房价收入比;指标修正法 　　 　　中图分类号:F29文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)07-0137-04 　　 　　前言 　　 　　所谓房地产泡沫,是指由于人们在投机获利的预期下狂热争购房地产而引起的房地产价格持续大幅度异常上升,或房地产总市值中被过度需求拉高的部分,大大超过了真实需求决定的实际总市值,其中超过的部分就是房地产泡沫。即由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨 [1]。传统的自然周期理论认为,房地产泡沫产生于房地产周期的第三阶段,此时房地产的供给增长速度大于房地产的需求增长速度,空置率呈上涨趋势,且房价持续大幅度上涨,由于房价的持续上涨,部分房地产开发商在利益追逐的刺激下,更加加大房地产开发投资,空置率大大超过10%的界限,房地产市场出现严重的供给过剩,销售状况不佳,大量房屋空置,开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭。房地产泡沫可分为安全区、警戒区、危险区、严重危险区四个阶段。安全区的泡沫通常有积极作用,而危险区与严重危险区的泡沫则具有明显的负面作用,房地产泡沫的破裂还可能产生金融危机或经济危机。 　　近年来,上海市一直是房地产投资热点,上海市的房价至2003年开始增长迅猛。2009年1―10月,上海市全社会固定资产投资4 257.18亿元,比去年同期增长13.9%,其中建设改造投资2 725.39亿元,增长19.5%;房地产开发投资1 196.3亿元,增长6.5%(上海统计网)。由于房地产开发周期较长,目前的投资大约要在三年以后才能形成产品上市。而未来市场的需求变化以及吸纳能力尚难预测,且由于美国次贷危机的影响,目前仍有一部分消费者对房地产市场呈观望状态。短时期内的投机欲望或阶段性过度开发,势必刺激房地产泡沫的产生和膨胀,加之经济的快速发展、产业的迅速扩张、土地的需求量大,地价的迅速上升,这就极易形成土地投机,产生地产泡沫。因此,未来一两年上海房地产业运行中是否存在泡沫以及泡沫的程度已经成为当前政府、经济界人士、消费者、房地产开发商共同关心的问题。 　　 　　一、房地产泡沫的成因 　　 　　1.土地供给缺乏弹性。众所周知,土地资源最大的特征就是稀缺性和不可移动性,而且随着国家经济的快速发展,对土地产生大量的需求,使得这种稀缺性更为突出。因此,与其他生产要素相比,土地的供给弹性就很小。土地资源的这些特点决定了土地价格会不断上涨。由于房地的不可分性,从而使房地产价格偏离其实际价值,为泡沫的产生提供了基础条件。 　　2.投机需求的膨胀。消费者的需求分为真实需求和投机需求,前者是为了满足自住或生产的需要,此种需求不会引起泡沫的产生;而后者是为了谋取投机利益。因此投机需求是房地产泡沫产生的内在动因。当投机者认为市场前景好,有利可图,就会入市大量购房,从而引发房地产市场的虚假繁荣,造成房地产泡沫。 　　3.房价持续上涨的心理预期。在房地产泡沫的形成过程中,房价持续上涨的心理预期起着显著的推动作用。一旦社会形成普遍一致的心理预期,无论市场的力量向哪个方向作用,价格均将向预期的方向移动,从而加快价格的上涨或下降的趋势。在当前信息严重不对称的房地产市场上,社会公众极易受舆论的炒作影响而形成一致的预期,推动房地产价格快速上涨,使其偏离实际价值,导致房地产泡沫的产生。 　　4.银行信贷的支持。银行信贷的大力支持使得房地产开发资金较易获得,而资金的易得性成为房地产泡沫产生的助燃剂。由于房地产价值量大的特点,泡沫能否出现,一个最根本的条件是市场上有没有大量的资金存在。据统计,中国银行贷款占房地产开发资金的最高比例已达到了55%以上,房地产行业的各项贷款余额占金融机构的贷款比重超过50%(搜房网)。由此可见,银行的过渡放贷使得开发商和购房者的融资能力增强,也进一步加剧了房地产价格的快速上涨和泡沫的形