2009年中南集团海口市进入机会及东海岸项目可行性研究报告.ppt

第一篇 海口城市进入研究 第二篇 海甸岛、东海岸发展研究 第三篇 地块项目研究 面积和四至：项目区面积6000亩，三面环海，南边与演丰镇相连 地类：一般耕作地，有约500亩基本农田 用地性质：有约1800亩村镇建设用地，其余为集体农用地 村庄和人口：涉及演丰镇边海村委会和演海村委会约2450人 交通：乡村道路到达项目区范围全部地域 周围环境：主要是湿地植被（有全国最大的红树林保护区）、渔业比较发达 北港岛和美兰盐场开发项目 项目位置：海口东海岸的东端，东寨港国家自然保护区的入海口 面积：6000亩 项目内容：政府计划对该项目赋予国际湿地界以及国际海底遗址界的智力中心，企业总部基地的高度文化内涵，结合以红树林湿地、海底遗址、游艇、海岛高尔夫为特色的国际高端滨海度假区等休闲度假元素，将该区规划为滨海一线布置公共性设施；酒店、论坛、主题公园，北港岛建设特色的海岛高尔夫，二线布置总部基地、游艇社区的高端开发项目 1、面积和四至：面积3000亩。西起鲁能滨海度假区，东至桂林洋，北起琼州海峡，南至海文高速公路。 2、地类：项目区内均为一般耕作地。 3、用地性质：项目区内有1000亩已征国有建设用地，其余均为集体农用地。 4、村庄和人口：涉及灵山镇仲恺村委会、大昌村委会、新管村委会6000人。 5、交通：海文高速公路和白驹大道至项目区边缘，项目区内无市政道路。 6、该地块还加有2000亩，江东片区基础设施项目 * 区位分析/本体分析/SOWT/地块结论/产品建议 地块一研究 项目界定——城市发展主方向/区域发展相对缓慢/旧村改造/大规模/低容积率/环境噪杂/高污染 项目问题：区域价值困境 区域形象感知较低，昭示性不明显 项目交通通达性需完善； 市政配套缺乏； 项目资料 地势平整，拆迁量较大 项目占地约6000亩左右，属大社区开发 高容积率的限制，以致本项目将以低密度、低容积率住宅开发为主，其他物业为辅的社区规划 * 地块一 考虑地块一自身缺乏建设高尔夫的自然条件，加上周边规划较多高尔夫球场，因此我们建议地块一可以以高尔夫来导入产业，主要产品为： 1、居住 以高尔夫别墅为主，特点是迅速积聚人气，回收投入成本，对整体区域的发展有加速器作用。 2、酒店 可以单独建造或利用旅游用地建别墅来实现。以留住客源，带动消费。 3、相关高尔夫产品零售业 主要是球具和用品的零售。 4、餐饮、会议、休闲产业 与旅游、酒店结合，带动餐饮、娱乐等一系列服务行业。 区位分析/本体分析/SOWT/地块结论/产品建议 地块一研究 地块二 本体分析/SOWT/地块结论/产品建议 地块二研究 1、面积和四至：项目用地1万亩。西起桂林洋农场，东至北港岛，北起琼州海峡，南至演丰镇塔市村委会。 2、地类：一般耕地，有约1000亩基本农田。 3、用地性质：除美兰盐场2064亩为国有农用地，其余均为集体农用地。 4、村庄和人口：涉及演丰镇北港村委会和塔市村委会3000人。 5、交通：项目区乡村道路被大学城施工破坏，项目区内路况极差。 本体分析/SOWT/地块结论/产品建议 地块二研究 项目SWOT分析 1 2 3 4 （1）有2064亩美兰盐场国有土地做依托，该场债务800多万元， 职工16人，包袱较轻，解决建设用地问题较为容易。 （2）项目区内人均土地4亩，渔民为主体，对土地依赖性不强。 （3）项目区海岸线达5公里以上，毗邻红树林湿地，白鹭等鸟类 众多，自然景观良好。 （1）地块区内虾塘众多，赔偿较大。 （2）地块区缺乏国有建设用地，需要办 理转用手续。 （3）地块区位于国家级红树林自然保护 区的缓冲区，生态敏感性强。 （1）地块区内塔市村委会1800多人，村庄均 为空壳村，青壮年均外出，旧村庄改造 的可能性很大 （2）有着良好的水景资源，未来海口发展的 规划的东优现象。 （1）该地块配套市政建设缺乏，需 要配套市政道路 （2）项目区内存在约1000亩基本农 田，需要利用海口土地利用总 体规划修编过程将其调整出去 （3）地块区还没有编制控规 W（Weakness劣势） S（Strength优势） O（Opportunities机会） T(Threat威胁） 本体分析/SOWT/地块结论/产品建议 地块二研究 本体分析/SOWT/地块结论/产品建议 地块二研究 项目界定 ——城市发展主方向/区域发展相对缓慢/旧村改造/大规模/低容积率/高尔夫项目 项目问题：区域价值困境 区域形象感知较低，昭示性不明显 项目交通通达性需完善； 市政配套缺乏； 周边高尔夫项目众多