城市投资潜力分析-上海.ppt

1、上海房地产市场投资潜力分析 * 中国最大的城市和中国的经济、金融、航运中心，2008年，上海GDP总值为13698亿元，列中国大陆各省级行政区第7位；人均GDP为73124元，列中国大陆各省级行政区中第1位。 宏观形势 总体经济受金融危机影响较大，2009年上半年降至5.6%，前三季度回升至7.1%三季度反弹明显 第三产业占比超过50%，金融业、交通运输业占比较高 人口规模全国居首，且城市化率明显高过全国：2008年底，上海市常住人口达1888万人，城市化率为87.5%。 图：1978年至今上海常住人口及城市化率 居民收入水平高，支付能力较强：2008年上海城镇居民人均可支配收入和人均储蓄存款余额分别为26675元和63987元， 图：2001年至今上海人均GDP、人均储蓄余额、可支配收入 图：2004年至今上海三次产业结构 图：2001年至今上海GDP总额及其增长率 市场状况 投资：2005年来投资增速不足7%，远低于全国水平 开发规模：2004年新开工面积创下历史高点后波动明显，施工面积2007年来小幅下降 销售：需求旺盛，销供比及销售额和投资额之比明显低于全国水平，总体供不应求 价格：受市场供不应求影响，2009年房价巨幅上涨 图：2001年来上海房地产开发投资额及其增长率 图：2001年来上海商品房施工和新开工面积及其增长率 图：2001年来上海商品房销售面积和销售额及其增长率 图：2001年来上海商品房销售均价及其增长率 产品特征 套型面积：超过六成单套面积在70-120平方米之间 2007年来，单套面积在70-100平方米的中小户型占比最高；单套面积在100-120平方米的中等户型占比持续上升，2009年前三季度占全市比重为27.4%，较2008年提高3个百分点。 价格：今年前三季度单价两万元以上的住宅占比超过10%，中高档项目成交占比稳步上升 2009年前三季度，单价在7000元以下的中低端楼盘成交套数占40.1%，较2007年和2008年下降近20个百分点；而单价2万元以上的高端楼盘成交18838套，占比达10.3%，月均成交套数接近2100套。 图：2007年来上海不同面积住宅成交占比 图：2007年来上海不同价位住宅成交占比 热点区域(1) 城市规划：四大城市副中心 根据《上海市城市总体规划(1999-2020)》，上海将建成市级中心和真如、徐家汇、花木、江湾四大副中心。 图：上海市城市副中心规划图 ★★ 激烈 目前聚集了世纪公园以及联洋社区等中高档住宅区，未来仍有推地空间，市场发展空间较大 2.0 浦东新区行政文化中心和市民公共活动中心 花木 ★★★ 一般 处于初步启动阶段，目前房价在四大区域中最低，未来空间大 核心区2.43 服务长三角的开放性生产力服务中心和服务上海西北地区的城市公共活动中心 真如 ★★ 激烈 地价高，市场竞争激烈，土地推出较少 3.11 以知识创新区公共活动为特色的现代服务业聚居区 江湾 ★★ 激烈 “虹桥交通枢纽”的建成将进一步提升该地区的投资价值，但商业和办公是未来发展重点，住宅物业发展空间较小 2.2 综合服务功能完备、辐射力强的现代化城市副中心，城市交通枢纽 徐家汇 综合评价 竞争情况 发展空间 规划面积 (平方公里) 定位 名称 热点板块之一：真如副中心 相对于另外三个副中心，真如起步最晚，是唯一可供大规模开发土地的区域，目前地价最低，未来发展空间较大。 目前，已有长江实业、绿地等多家企业在真如拿地或签订意向。第一个商业项目2006年底由长江实业以22亿元底价摘得，是长和系在上海拿下的最大综合性项目。项目总面积17.73万平方米，地上和地下总建筑面积合计达114万平方米，总投资100亿元。2009年10月，真如副中心第二次推出商业用地，土地出让面积4.19万平方米，总建筑面积15.74万平方米。 热点区域(2) 热点板块之二：世博会催生浦东三林板块，将成为第五副中心 热点板块之三：花木副中心——陆家嘴后花园，高端住宅首选 凭借良好的区域位置和周边环境，花木地区是打造高端住宅的首选，目前区域内聚集了御翠园、星河湾、仁恒河槟城等高档项目。2009年8月，星河湾在上海的第一个项目创出单日销售40亿元的销售记录，进一步展示了花木板块的巨大潜力。据分析，该板块内仍有推地空间，值得有志于高端住宅市场的企业关注。 图：三林板块示意图 表：浦东三林板块已进入企业及项目 普通住宅、公寓、别墅 金地集团 金地湾流域 普通住宅、别墅 上海浦东富成 浦发博园 公寓 上海花旺 吉利名苑 公寓 上海中房 金谊河畔 公寓、花园洋房 上海中万置业 尚东国际名园 花园洋房、联排、公寓 万科 万科金色里程 普通住宅 万科 万科金色名郡 项目类型 开发企业 项目名称 表：花木板块已进入企业及