东山东方广场物管方案.ppt

东方广场 物管方案 ——魅力东山 理想人居 —— 目录 CONTENTS 一、概述 二、目标 三、组织人事架构及职责 四、前期物业接管 （一）、验收期 （二）、进驻期 （三）、物业装修与管理办法 （四）、日常服务事项 五、经营预测 （一）、经营收入 （二）、经营支出 六、附录 （一）、基本筹备工作 （二）、制度建立工作 （三）、员工岗前培训 （四）、综合服务实施的准备工作 （五）、其他准备工作 一、概述 东方广场位于东山县西埔镇国家经济技术开发区。 该项目占据开发区“龙头”地段，是政府规划开发重点的核心区块，是连接新老城区的繁华交汇处，更是未来东山县经济发展的中心。  物业管理是一个项目高品质和售后服务的体现之一。 对于无论从地段、交通、规划、配套、户型等方面都领跑的东方广场项目而言，更需要选择高效、安全、周到、优质、现代化的物业管理水平才能与之匹配。 二、目标 贯彻开发商开发东方广场项目思想，引进大都市物业管理先进的现代化理念，并结合当地实际情况需要进行融合，通过优质的服务将东方广场 打造成与大都市接轨的高品质、上档次的优秀物业管理小区，让业主（住户）充分享受最尊贵的待遇，最舒适温馨的都市生活氛围。 同时将物业功能发挥最大，力促物业保值增值。树立××物业管理响亮而优质的品牌形象。 三、组织人事架构及职责 物业管理行业属微利行业，当前多数企业处于亏损状态。 因此，物业管理企业的组织构架要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。 人事设置及职责：一人一岗，预计 21 名员工（按整个小区交付时设计） 1、管理处主任 1 名，具体把握管理处的大小事务，并配合开发商与业主 之间沟通及人事调配。 2、物业管理人员 2 名，具体处理整个小区的日常工作、装修监 管、收 费、维保服务等。 3、水电维修人员 2 名，具体负责整个小区公共区域水电设施维护、水电 维修服务等。 4、安全保卫队长 1名，具体负责。 5、安全保卫队员8名，具体负责小区门卫、巡更、车辆管理、小区内公共 秩序、并配合物业管理完成相应的日常工作。 6、绿化人员 1 名，具体负责小区日常绿化养护、除虫、除草、除物等。 7、保洁人员 6 名，具体负责公共区域卫生保洁等。 注：员工招聘后即由公司物业管理顾问进行培训，骨干员工将送市主管部 门再加强培训。 四、前期物业接管 （一）、验收期 派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收（无验收权，仅可 从物业管理角度向开发商提出建议）。 物业接管验收 1、既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上， 对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。 2、是物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收。 3、供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用。 4、房屋幢、户号已经有关部门确认。 5、落实物业保修事宜（保修责任、保修期限、保修范围）。确保保修项 目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验 到位。6、接管小组按《图纸资料移交清单》，技术资料进行对照检查。7、对每套单元房的水、电、土建部分进行全面的检查，并将检查记录在 册，对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。8、在保修期内，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题，公司应查 明原因，及时上报开发商，以便尽快解决。9、抄各户的水、电、气表的底数及表号，记录在案。 （二）进驻期 1、准备工作（1）、治安方面：小区四周绿篱或安装防护拦；增设报警系统；统一安 装防盗网、防盗窗或铝合窗。（2）、车辆管理：增设区间道路标志； 封闭小区由多个出入口到一进一 出；增设自行车、摩托车棚；加 固架空层停车位。(如图) （3）、垃圾清运：增设垃圾池（屋）或垃圾 清运中转站等。（4）、楼道灯：改用节能灯（如触摸、声控或感温等）。（5）、分步购置办公、护公、保洁、水电工等设备及工属具和员工制服等。 （6）、制定交房验收流程。（7）、印刷业主入住手册。 2、协调工作（1）、与供电、供水单位及邮政局搞好联系工作，保证住户入住后的水、 电等的供应；（2）、代业主与电话公司联系电话安装事宜，争取现场放号，方便业主；（3）、与广播电视台联系，以便业主更好的申请数字电视的机顶盒；（4）、与学校、派出所和居委会联系，了解小孩转学和迁移户口的手续办  理细节，以及有关联系电话，入住时公告； 3、交房现场布置 进入准备、协调工作到位后，将对交房现场进行部署，提升氛围: 彩旗。