2009年龙湖地产与万科地产产品分析报告.ppt

精细化万科 物业 他山之石万科、龙湖 策划部 09年1月 关于北京万科、北京龙湖 北京万科 北京龙湖 北京龙湖地产成立于2002年12月，隶属于龙湖集团，2007年，龙湖入京后首轮推出的龙湖·滟澜山别墅、龙湖·香醍漫步别墅、龙湖·香醍别苑相继得到市场认可 他山之石，可以攻玉 土地 产品 溢价 融资 一、土地 长期合作关系： 万科与中粮地产在深圳、广州、北京合作开发多个项目 万科与凯德置地签署长期合作协议，由凯德置地负责万科所开发项目的商业部分 合作拿地： 与金隅合作开发昌平项目 收购朝阳开发下属公司朝万中心股份成立朝阳万科取得土地 高价地计提存货减值准备 西大望路地块在08年三季报中已计提减值准备1.2亿元 借鉴 公开市场竞争拿地代价高昂 合作方式拿地相对能够规避公开的土地市场的激烈竞争 二、产品 万科 以美国帕尔迪公司为标杆，追求工厂化的住宅生产 核心理念： 用20%的精力做80%的产品，用80%的精力做20%的产品 用20%的精力做80%的产品：用少量的精力将已经成熟的经过市场检验的原创的经典产品大量地克隆, 快速开发项目,尽可能多的占有市场份额,赢得商业化效益 用80%的精力做20%的产品：用大量的精力进行新产品研发,引领市场潮流,确保万科行业领头羊的地位 万科 产品标准化提出背景 通过标准化的运作使项目从拿地到销售,由通常需要2年左右的时间，缩短至一年半的时间 “像造汽车一样造房子”，即用标准化手段来解决规模化生产和跨地域开发的问题 建立原创经典品牌 根据各地区不同的气候特征、市场情况开发适应性产品, 积累大量的经过市场检验的万科原创的经典产品 逐渐形成产品系列 城市非中心项目：万科假日风景、万科紫台 城郊项目：万科四季花城、万科城市花园 城市中心项目：万科金阳国际公寓 自然人文系列项目：万科西山庭院 万科 项目图纸标准化 包括4个部分:总图装置标准化、户型标准化、构配件标准化、住宅性能标准化 以户型标准化为例：万科针对集团项目中占总数79.1%,面积在80－150平米，低、多层户型进行定性，形成标准 万科 特征 单体户型楼型由万科提供,设计公司充当描图的作用 ，创新体现在针对不同地区的市场产品理念,不同地段的规划、环境景观的设计 对细节充分重视 规划、建筑单体、环境景观设计方面, 标准图纸的细节表达十分到位 墙面铺装、栏杆、等的大样设计,室内插座的布置、道路的路牙设计、人行道设计、泊车、停车位设计等都有十分充分的人性化的细节考虑 万科 万科北方工业化研发基地，逐步推进住宅产业化 2007年10月建立了万科北方工业化研发基地———榆构万科住宅产业化研发中心 工业生产方式建造住宅，提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量、降低成本、降低物耗 细分市场客户需求，进行产品定型，进而实现工厂预制、现场装配的住宅生产方式，最终形成产业化全面家居解决方案 龙湖 以万科为榜样，讲求产品模块标准化，产品组合灵活化的原则 基础东西标准化，产品根据实际情况变化使用标准的模块组合出不同的产品 建立在标准化基础上相对灵活的产品开发战略，提供统一又具个性化的产品 北京龙湖产品系列 别墅系列：滟澜山、香醍漫步、香醍别苑 洋房系列：颐和原著、花盛香醍 城市高层系列：唐宁ONE 龙湖 龙湖内部有自己的一套成熟产品库，龙湖称之为标杆项目 项目90%采用标准化产品，10%自行创新 全集团售楼处只有5种标准，风格、立面等方面不允许随意改变，实现快速复制 标准间风格统一，延续性好，保证整体风格的实现，可实现快速复制 标准化产品缩短项目运作周期 借鉴 部品的标准化有利于大规模采购，从而降低采购成本； 产品标准化有利于提高品质，降低成本，加快进度 万科在售项目与同区域项目价格差保持在10%左右 万科品牌在市场上极具影响力，成为区域市场风向标，周边项目采取跟随策略，以万科项目为目标进行价格和销售策略调整 万科项目投资估算 万科紫台 楼面地价为3600元/平方米，按经验估算单方面积土地成本取45%，初步估算，万科紫台单位成本8000元/平米左右 项目销售价格14000元/平米，每平米销售利润6000元/平米左右，预计毛利润率75%左右 龙湖项目销售价格普遍高于区域同档次楼盘20％以上，甚至高达50％ 预期利润大幅增长，把一个项目卖成2个，甚至达到3个同样项目所能创造的利润 土地单位成本：11573元/平米 项目单位成本：20974元/平米 预估售价：35000元/平米 预计税前利润率：66.88% 土地单位成本：6400元/平米 项目单位成本：14716元/平米 销售均价30000元/平米左右 税前利润率：101.26% 知己 了解并挖掘项目的 一切可以溢价和有可能 溢价的有利与不利点