私募和信托是金融创新主流方向-半天版.docVIP

私募和信托是房地产企业金融创新的主流方向 齐红雷 09.11.23 一、金融创新是当今房地产企业的首要任务。 1、资本市场的金融创新是实体经济发展的关键 2、金融创新是我国房地产资本市场的内在要求 二、房地产私募股权基金 （一）、私募股权基金的概念 1、何为私募 2、何为股权 3、何为基金 （二）、私募股权基金的运作四部曲 1、第一部曲：募集设立 （1）、三种募集模式的选择 （2）、有限合伙制避风港条款在中国的适用 2、第二部曲：投资 （1）、投资的一般流程 （2）、企业估值和对赌协议 3、第三部曲：管理 4、第四部曲：退出。 三、房地产信托 （一）、信托公司是“金融百货公司” （二）、一法两规和121号文催生房地产信托的大发展 （三）、信托概念 1、信托定义 2、信托的特征 （四）、信托计划是信托公司的主流产品 1、信托计划举例 2、信托计划的本质是反向募集基金 3、推动信托业务由私募模式向公募模式的发展是信托业的期望 众所周知，我们的现实经济是由实体经济和虚拟经济两部分构成的。 物质资料的生产经营活动--实体经济（传统经济或经济内层空间）--商品市场—劳动者 直接以钱生钱的活动--虚拟经济（新财富经济或经济外层空间）--金融市场—投资者 如银行、证券、保险 房地产开发企业作为现实经济的一员，属于实体经济还是虚拟经济呢？ 应该属于虚拟经济成员。因为资本运作是房地产开发企业最本质的活动，资本逐渐成为影响房地产开发企业最核心、最基本的力量。 解释：土地有整理公司、勘察有地勘、设计有设计院、监理有监理公司、施工有建筑公司、销售有代理公司。 定位：资金运作是核心—资金运作的首要任务—金融创新 一、金融创新是当今房地产企业的首要任务。 1、资本市场的金融创新是实体经济发展的关键 华尔街过度的金融创新引起金融危机，是没有审慎监管的问题，而不是功能性的问题。不能因此，就拒绝金融创新，甚至抛弃金融创新。 美国之所以成为世界经济霸主，正是因为在关键时刻屡屡得益于金融创新。 1913年北美美国和南美的阿根廷，实力相当，竞争激烈。但阿根廷没有建立以市场为主导的资本市场体系，被美国远远抛在了后面，至今已成为三流国家。 1970年代美国和欧洲同时出现经济滞涨，但美国提前10年走出滞涨。在反省时原因撒切尔夫人说，根本原因不在于高科技而在于风险投资落后10年。 21世纪，资本市场是大国竞争的制高点，中国要发展高科技，资本市场的发展是关键。资本市场的金融创新是实体经济可持续发展的发动机，是中国经济崛起的重要引擎。中国不缺的是有高度竞争意识的民营企业家，缺的是把其中一部分人引导到资本市场的资本推手，从而锤炼出中国的微软和中国的GE。 综上，对待金融创新的问题上，不要彷徨，不要拒绝，更不要抛弃。 孩子鱼刺扎一下，要求孩子终身不吃鱼。 2、金融创新是我国房地产资本市场的内在要求 我国房地产资本市场呈现两大特点，一是银行债权融资比重过高，二是房地产企业公开上市遭遇政策挤压和媒体误导。 两个特点导致两大风险，一是从国家层面说，银行与房地产业捆绑过紧，一旦房地产行业遭遇波动，极易引起金融动荡；二是从房地产企业层面，银行出于风险控制的需要以及规模经济的要求，融资对象主要是大型成熟企业，中小企业往往难以获得贷款，即使获得贷款只要银行的信贷政策稍微有一点变动，就会对公司产生巨大的影响。 银行一打喷嚏，房地产企业立马感冒。121号文就是典型。 2003年6月5号，中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》（即业界赫赫有名的121号文），121号文对房地产企业投下四把利刃，首先，要求房地产企业申请银行贷款，必须“四证”齐全且自有资金不低于开发项目资金的30%。其次，建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备，而不能用于房地产项目的垫资。再次，按揭贷款必须达到主体结构封顶。最后，提高了二套住房的首付比例。 121号文的实施，使众多刚刚起步的房地产企业的资金链骤然绷紧。房地产企业不约而同地将求救的目光，转向了刚刚由于“一法两规”的颁布而获得新生的信托公司。据不完全统计，2003年当年，信托公司对房地产企业的融资总额就突破了300亿元人民币！ 综上，对房地产企业而言，积极参与金融创新，走出一条以银行贷款和创新融资并举的多元化融资之路，确属首要任务。是每一个房地产企业，不得不考虑的头等大事。而不要等到房地产市场高度集中，房地产行业整合的加剧，多元化融资矛盾凸现时，才急来抱佛脚。 金融创新往哪创—破题—吴晓灵 在银行融资和公开发行证券融资受条件制约的情况下，采取私募方式可能成为未来房地产发展的主流方向。因此，每一个房地产高管都有必要了解和研究它，否则，就会成为房地产多元化融资道路上的落伍者。 二、房地产私募股权基金 （一