远洋城营销策略及销售执行报告2008.08.04.pptVIP

远洋城营销策略及销售执行报告 谨呈：远洋地产 报告总纲 报告总纲 2008上半年中山主城区销售数据 万科系产品全国普降，近期更甚 淡市营销中案例精选 案例总结 价格下调，一步到位 策略合理，避免风险 价值挖掘，渠道渗透 活动造势，持续关注 报告总纲 “低通胀、高增长、高利润”的时代在2007年底宣告结束，未来将呈现“高通胀、保增长、适度利润”的特征 受全球能源及原材料价格的影响，中国“高通胀”的经济特征将在未来持续约10年左右的时间 中国人口及城市化的快速发展也是导致中国“高通胀”持续约10年左右的时间的重要因素 未来2—3年中国将处于“低通胀、高增长、高利润”向“高通胀、保增长、适度利润”过渡的调整时期 中央政府在完成一系列的政策转变后，中国房地产市场才有可能从调整期进入恢复期，恢复期约持续1年左右时间 调整时期的房地产市场特征：房价呈现下降趋势，整体走势类似股票市场价格走势 “高通胀”的经济特征下，房地产是对抗通胀的最有效工具 高通胀：我国07年全年CPI上升4.8%；08年上半年，CPI同比上升7.9%。 银行存款回报率低于通货膨胀率：07年虽然6次上调利率，但银行存款回报率仍低于通货膨胀率：目前中国商业银行基准1年期存款利率为4.14%。 70个大中城市房价涨幅高于通货膨胀率：07年全年，70个大中城市房屋价格指数上涨7.6%；08年上半年，上涨10.2%。 宏观大势研判——世联的主要观点 ?“低通胀、高增长、高利润”的时代在2007年底宣告结束，未来将呈现“高通胀、保增长、适度利润”的特征。 ? 受全球能源及原材料价格、人口等因素的影响，中国“高通胀”的经济特征将在未来持续约10年左右的时间。 ? 未来2—3年中国将处于“低通胀、高增长、高利润”向“高通胀、保增长、适度利润”过渡的调整时期。 ? 中央政府在完成一系列的政策转变后，中国房地产市场才有可能从调整期进入恢复期，恢复期约持续1年左右时间。 ? 调整时期的房地产市场特征：房价呈现下降趋势，整体走势类似股票市场价格走势。 ?“高通胀”的经济特征下，房地产是对抗通胀的最有效工具。 当前市场现状 全国商品房市场从2005年以来连续三年以消耗存量为主。 从消费结构来看，呈现“两头坚挺，中间疲软”。豪宅市场由于供应短缺、对利率不敏感，相对坚挺；低总价、小户型由于需求刚性、不受二套政策影响而热销。 从区域分布来看，上海表现最坚挺。前期房价未经历过大涨的二三线城市也稍好，如徐州、西安等；而深圳、南京、武汉、重庆、天津等城市成交量萎缩比较明显。 从月度趋势发展来看，成交量在春节前后降至冰点，3月份底由于开发商主动降价促销售成交出现过短暂反弹；但4月份即回落，5月旺季不旺，6月再次回落。 总体上来讲，08年上半年新房成交量较07年同期下降50%，成交均价呈现不同程度的上涨。 从房地产投资额和竣销面积来看，全国房地产市场从2005年开始连续三年市场销量以存量为主 全国70大中城市房屋及新建商品住房价格指数同比逐步下降，表明价格正在回归理性 08年上半年一线城市商品房成交呈现“量跌价升”的局面 08年上半年主要二线城市商品房成交呈现“量跌价升”的局面，量的跌幅较一线城市小 中山市场 GDP保持两位数增长，幅度明显下降 2006年GDP首次突破1000亿,2007年GDP总值达到1210亿，2008年上半年GDP达到686亿,比2004年全年多76亿元 08年上半年GDP增幅为12% 按常住人口计算,中山市2007年人均GDP达到4.8万元 08年上半年固定资产投资增幅达到24% 2007年固定资产投资达到396.25亿元。2008年固定资产1-6月达到213.55亿 近6年中山市固定资产投资持续稳定增长。其中07年增长速度达到14%,而08年上半年增幅达24% 中山市常住人口07年达到251万人 2007年中山总常住人口达到251万人,其中户籍人口145万人. 外向型经济增长趋势明显放缓 社会消费品零售总额增长趋势明显城镇居民人均可支配收入保持稳定增长 居民存款数量增速放缓 市场分析——中山近5年施工面积统计 市场分析——中山近5年竣工面积统计 市场分析——中山近5年销售面积统计 市场分析——中山近5年销售金额统计 市场分析——中山市近期住宅单价统计 结论 中山市经济实力不断增强， GDP等多项指标持续稳定增长,产业结构调整进一步加快，各项指标均朝利好的方向发展； 07年年底房地产市场受到新政策打压，08年房地产市场出现振荡，各开发商均出现不同程度的资金压力，降价促销成为各大开发商的常规武器； 进入08年,中山的房地产市场出现价量齐跌的情况，但是相对广州、深圳等地，中山受政策的影响相对较弱； 未来1－3年，市场潜在供应压力较大，竞争相对激烈。 本体分析 区