别墅项目产品定位建议.ppt

问题2：我们的产品定位是怎么样的？ 同样是做好产品，却有两样的选择，简要的说：我们的任务是抢市场，还是创市场？我们是做最高端的别墅，还是做有特色的别墅。 根据市场调查的结论，我们觉得在石家庄创造市场是危险的。更高端的消费者不会青睐本地市场。因此，我们的结论是： 我们要做：有特色的别墅。 问题3：什么是有特色的别墅？ 它不是最贵的，但同样价格的别墅里，它是最好的； 它不是最有品牌，但与更有品牌的别墅相比，它更实用； 它不是最豪华的，但与同样豪华的别墅相比，它是最便宜的。 价格控制：在150—200万之间，抢占主流市场； 概念创新：城市别墅，地段是我们的优势，可以做第一居所； 产品创新： 1、虽然是排屋，但是有别墅的功能；比排屋更实用、比别墅更经济！ 2、建议多做几种有特色的产品，为当地市场的独创；可参考杭州排屋市场。 问题4：园区的产品形态是怎么样的？ 渠西：是否可规划为纯排屋社区？ 1、从地块条件考虑：项目地块被分成多块，每块约100来亩。这样的地块做独栋别墅不是很适合，会浪费许多边角，不能很好的利用土地面积； 2、从竞争产品考虑：容积率高达0.79，如在园区里规划独栋，会使排屋布局更加局促，结果只能做成兵营式排列，与周边同类竞争产品相比，完全缺乏竞争力； 3、从市场角度考虑：一个不大的园区里面，产品线拉的太长，反而不利。从最高端的独栋到最底端的花园洋房，其目标消费者完全不是一个阶层；况且，独栋别墅与叠排紧邻，也不是非常的恰当。渠西仅250多亩土地，大小适中，产品形态单一并不会影响市场。因此，我们建议干脆把园区做的更加纯粹，形成一个非常有特色的中端别墅园区。 渠东：是否可预留部分做多层、小高层？ 据了解，渠东主要为拆迁区。拆迁区规划为花园洋房，是否可调为5层？ 渠东是否还有剩余面积做商品房？如果有，是否可预留北部一块地做多层、小高层？ 现有的规划密密麻麻，建筑密度高达29.8%，类似社会主义新农村，完全丧失一个别墅区应有的舒适性；为了使园区的居住更加的舒适，规划更为合理，建筑密度适当的降低，是否有可能规划部分多层、小高层，作为项目的后期开发；待3、5年后，改区域的居住条件更加成熟了之后，小高层应该会有市场需求。据了解，美达别墅也预留了一块地，打算将来做高层。 （二）产品风格建议 有特色的排屋区即风格多样的排屋区。 本项目的排屋风格应该丰富多彩，产品线虽不丰富，但是风格线却是多样的。 有特色的排屋即当地少有的排屋。 可以引入当地目前还很少见的风格，参看北京、杭州等城市经典别墅园。 有特色的排屋即地道、纯粹、风格鲜明的排屋。 石家庄的别墅整体品质较差，产品风格做的不是很地道，因此本案可以用鲜明的风格来打动市场。 有特色的排屋即为利用率高的排屋。 在发达地方，排屋的研究已经非常的成熟、深入，完全可以把排屋做到跟别墅一样的舒适。 1、西班牙风格——戈雅公寓 目前石家庄别墅尚无西班牙风格别墅，美达规划有部分排屋； 西班牙风格色彩亮丽、造型优美，外观比较出挑。 当地市场不成熟，大气内敛的风格如法式别墅并不容易被接受。 西班牙风格在杭州等地已有成功案例可借鉴。 西班牙风格别墅实景漂亮，将来样板房推出必定令人耳目一新。 杭州戈雅公寓 广州星河湾 2、英式风格——万科红郡 英式别墅石家庄较少见，除了天下财富湾有几栋外，其他楼盘几乎没有； 而天下财富湾建筑做的不是很地道，没有把英式风格做到位； 万科红郡已有成功案例可借鉴，万科的行业地位可为本项目推广借势。 英式Tudor（都铎 ）建筑，典型的西方建筑，来自英国民间，存在久远，逐步发展成为贵族建筑。红砖墙、斜屋顶、老虎窗和一步阳台是其典型特征，充分诠释着英式建筑所特有的庄重、古朴 。屋顶为深灰色，墙面涂成白色的或者灰色。 万科红郡 3、中式风格——西溪里 在调查中，我们发现中式风格也有一定的市场； 卓达太阳城经过充分的市场调查后，特地规划了部分中式建筑； 目前中式风格在石家庄还是非常罕见； 北方城市的四合院情节。 杭州坤和·西溪里排屋 杭州坤和·西溪里排屋户型参考 4、地中海风格—托斯卡纳 手工外墙、stucco涂料； 屋顶采用西班牙特制红陶筒瓦 弧形和大面积的中空玻璃窗 圆弧檐口、拱形窗，拱形门洞 部分外立面文化石 加拿大红雪松木廊架 （三）园林风格建议 中性欧式风格 本项目建筑风格较多，因此园林风格倒不一定要按照某一种风格做到极致。 由于大多数风格都是欧式的，因此园林风格基本上为欧式,功能性的细节景致要满足中国人的居住习惯。 其主要特征如下： 4、物业类型 以双拼、多联排、花园洋房为主。 个别项