上海卢湾区思南路地块可行性咨询报告.doc

委托单位：上海市城市建设投资开发总公司 报告单位：上海天启企业策划有限公司 上海开启房地产投资咨询有限公司 报告日期：二00二年十一月十八日 上海天启企业策划有限公司 上海开启房地产投资咨询有限公司 地址：上海市凯旋路2200号凯旋大厦2楼 电话：021- 传真：021- 目 录 市场篇 第3页 产品篇 第24页 营销篇 第45页 效益篇 第51页 市场篇 市 场 篇 上海市宏观经济分析 ?（ 一）、经济总量大跨越，综合实力大提升 人们通常用国内生产总值（GDP）来衡量一个国家或地区经济总量规模，1989年上海全市GDP不足千亿元，2001年达到4950.84亿元，按可比价格计算，经济总量规模比1989年扩大了2.6倍。现在，上海一个月实现的经济总量就相当于1989年全年经济总量的三分之二。在这期间，虽然曾有亚洲金融危机、世界经济增长减缓、国内需求不足等来自国内外不利因素对上海经济发展的干扰与影响，但数据表明，按可比价格计算的年均经济增长率，这期间达到11.3%，高于同期全国平均增速2个百分点。尤其是1992年以来，连续10年保持两位数的增长速度，? 伴随国民经济的持续快速发展，综合实力显著增强，人均GDP不断跨上新台阶。1989年，上海全市人均GDP从5000多元起步，1993年实现万元跨越，达到11700元，而后又用了两个三年实现了2万元和3万元的跨越。2001年已达到37382元。按当年汇率计算，全市人均GDP已经达到4500美元左右。  经济运行质量不断提高，财政收入增长明显快于经济增长。2001年，全市完成财政收入接近2000亿元，比1989年增加5.7倍，平均每年增长17.2%，高于同期GDP年均增幅近6个百分点。2001年，上海工业总产值达7656.96亿元，按可比价格计算，是1989年的4.9倍，平均每年增长14.3％；社会消费品零售总额达1861.3亿元，是1989年的5.6倍，平均每年增长15.5%。 “优先发展第三产业、积极调整第二产业、稳定提高第一产业”的产业结构战略性大调整，有力地推进了上海国际经济、金融、贸易、航运中心的建设。以金融、商贸、交通通信、房地产、都市旅游为主的第三产业持续快速发展，对全市经济发展的推动作用显著增强。体现国际化大都市现代化水平的第三产业占GDP的比重，这期间以年均2个百分点的幅度上升，2001年已经超过50%，达到50.7%。2001年第三产业实现增加值2509.81亿元，按可比价格计算，比1989年增长3.2倍，平均每年增长12.6 %，高于同期全市GDP的平均增长率。市场体系逐步完善，市场配置资源的基础性作用明显增强。证券、资金、外汇、技术、产权、房地产、人才等要素市场从无到有，服务功能进一步拓展，交易规模不断扩大。审计、会计、评估、法律服务等一批市场中介组织快速发展。目前，上海证券交易所股票交易额成为仅次于东京、香港的亚洲第三大股票交易市场，2001年，上海证券市场各类证券成交额4.41万亿元，比证券市场建立初期增加4万多亿元；中国外汇交易中心外汇成交额750.33亿美元，比成立初期的1994年增加1倍。 13年来，上海积极探索投融资体制改革，多元化筹措建设资金，不断加大投资力度，高质量、高标准推进城市现代化建设和改造，切实提高城市现代化管理水平，城市面貌和城市环境发生了大变样。1989-2001年，上海的固定资产投资总额达到16052亿元，相当于1978-1988年投资总额的15倍。  （四）、内外客商大集聚，对外贸易大扩展 13年来，上海始终坚持以浦东开发开放为龙头，着眼于面向世界、服务全国，积极推动多领域、多形式、多层次的对内对外开放，全方位开放型经济格局基本形成。1998-2001年，上海累计签订直接利用外商合同项目7234项；合