复件 第四章 个人住房贷款 房地产金融和 与投资课件.pptVIP

还款的第一个月，两种抵押贷款的月付利息额均为1 000元，等额本金偿还的抵押贷款的月付本金为277.78元，等额本息偿还的抵押贷款的月付本金为28.6元。 2、贷款余额的比较 等额本息偿还的 抵押贷款（CPM) 等额本金偿还的 抵押贷款（CAM) 月还款额（元） 年份（年） 30 o 100000元 两种还款工具有较大的差异，主要表现在： (1)两者还款数额不同 (2)每期还款额中本金、利息所占比例不同 (3)两种还款方式中的利息总额不同 (4)等额本息偿还抵押贷款为贷款人带来更多收益 (5)等额本息偿还抵押贷款降低了贷款门槛 三、递增式偿还按揭贷款 递增式偿还按揭贷款(GraduatedPaymentMongage，GPM)方式是指贷款期内逐年或每隔几年按一定比例递增还款额，但每年或每几年内的各个月份，均以相等的额度偿还。 四、漂浮式按揭贷款 漂浮式按揭贷款(肋10nMongage，BM)，是指贷款期内的每期偿还额都低于月等额偿还方式计算的还款额，因而最后一次还贷额大大高于以前的历次还款。 五、可变利率按揭贷款 　　 可变利率按揭贷款是指合同规定的利率可以浮动，这种浮动幅度是按事先预定的市场指标或双方重新协商而确定的。 能吸引更多的客户； 市场利率变化较大的情况下，具有一定的风险。 1、随价格水平调整的按揭贷款(Pice Lvel Ajusted Mrtgage，PLAM) 这种按揭还款方式是借贷双方只确定贷款的初始利率(不考虑通货膨胀)，约定在一般时间后按照市场价格指数(比如消费价格指数)对贷款余额进行调整。其特点是在双方确定初始利率后，约定按市场价格指数对月还贷额或贷款余额进行调整。 2．可调整利率按揭贷款(AJustableRateMortgage，ARM) (1)利率调整无限制的按揭贷款。这种工具对利率调整不设任何限制。 (2)利率调整有上限的按揭贷款。这种还款方式是指银行一次调整利率所允许的最大幅度。 (3)还贷额有上限的按揭贷款。 3．可变利率按揭贷款的优缺点 (1)可变利率抵押贷款的优点： 可以吸引更多的客户； 有利于银行在贷款时做更全面的评价，选择性更大； 不会出现市场利率低而贷款利率高对借款人不利的情况，迫使借款人违约或进行二次抵押、再抵押； 由于利率随市场而变，不会造成银行利率风险。 (2)可变利率按揭贷款的缺点： 由于利率是波动的，使借款人利率风险加大； 利率变化过大、过频会引起还款额大幅度上升，导致借款人还款困难，使贷款拖欠或成为坏账的可能性加大； 较低的初始利率可能会很快上升，借款人由低利率而形成的还款额低可能会迅速消失； 还款额过大的波动造成借款人心理的不稳定，很多借款人不希望还款额变化过大； 利率每次变动都要双方协商，所以双方常对怎样分摊利率风险争论不 休，讨价还价，交易成本较高。 六、逆向年金抵押贷款 逆向年金抵押贷款(Reverse Annuity Mortgage，RAM)和通常的按揭贷款不 同，是贷款人逐月付给房地产所有者一定的资金，抵押合同期满，借款人则一次性还贷。 逆向年金抵押贷款的优点： (1)可以使房屋所有人利用房屋取得资金，进行消费和其他方面的投资，提高了资产的流动性； (2)利用房屋取得资金，是人们取得生活费用的最后选择，这有利于社会问题 的解决； (3)终生养老金抵押贷款，在房屋抵押后，抵押人在其有生之年仍有权利住在已抵押的房屋中，既解决了生活资金又解决了居住问题。 逆向年金抵押贷款的缺点： (1)获取这些资金的成本较高(包括利息和转让费)； (2)借款人违约风险加大，在房屋升值幅度小或贬值时更是如此； (3)在利率较高情况下，借款人得到的借款数较低。 第三节 个人住房贷款的运作 一、自营性个人住房贷款的运作 申请 审查 审批 、发放贷款 回收贷款 到期履约撤押 违约处置抵押物 (一)个人住房贷款的审查 个人住房贷款的审查，包括对借款人申请材料的审查、借款人资信审查、抵押物审查、质押权利审查、对保证人的审查等。信贷人员按照安全性、效益性、流动性的原则，评估申请人所要求贷款的可行性，提出贷款额度、期限、利率、担保方式以及其他贷款决策方面的具体意见。 借款人申请个人住房贷款应向贷款行提交下列材料： (1)合法的身份证件； (2)借款人偿还能力证明材料； (3)合法的购(建造、大修)房合同、协议或(和)其他批准文件； (4)抵押物或质押权利清单、权属证明文件，有处分权人出具的同意抵押或质 押的证明，贷款行认