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mb 观点聚焦 证券研究报告 2011 年8 月30 日 房地产 研究部 宁静鞭 白宏炜 分析员，SAC 执业证书编号： 分析员，SAC 执业证书编号 调整买地产，选股看推盘 S0080210080001 S0080200010016 ningjb@ baihw@ 中金房地产行业策略双周报 (第 14 期) 本期观点： 看好九月，依然“超配”，选股看推盘：今年地产股获利机会，均来自于波段操作，刺激因素有二，成交上行或者政 策放松预期。我们看好九月地产股表现，建议逢低吸纳地产股，大逻辑主要是政策平稳下的成交环比上升： 1 ）8 月销售低基数，环比上行概率高：8 月销售，从我们监测的 16 个城市数据来看，环比7 月将小幅上升，但整月 依然是个低基数。随着推盘量逐步释放，8 月下半月销售已较上半月环比上升10%~15%左右，我们认为， 9 月的成交 依然将环比上行，但将伴随着开盘去化率下降。 2 ）房价小幅调：9 月的房价，我们的判断是小幅调整。行业层面我们看批售比和库存周期，两者皆相当于2008 年二 季度初的水平，结合开发商资金状况来看，供应出现大幅释放概率小。微观层面，我们观察到的的开发商新盘定价， 以升级产品、送装修等软性降价为主，从软性降价跨越到整体10%以上打折促销，还需要满足去化率较长时间保持在 40%以下以及开发商资金链绷紧等条件，我们判断，至少要经历1~2 个月的推盘试水时间。 3 ）政策平稳期，但还需密切关注土地市场：三线城市限购已经出台第一家，短期对股票将是负面影响，但我们判断， 三线城市限购数量、力度不会超预期。目前经济好、通胀高、房价涨，中央在与地方政府之间的博弈中占上风，而且 开发商资金多，能扛住，因此，行业慢调整、U 型底，变数在于地方政府态度。上半年地方政府财政压力小（原因有 二，1 ）开发商在上半年大量支付2010 年地款；2 ）全国土地出让金同比下滑少，买地放缓多在一二线城市，土地流 拍率相当于2008 年2 季度），因而政治压力下，调控执行严。但下半年推地高峰在11、12 月，如若土地市场遇冷，土 地财政、融资平台双重压力之下，地方政府比开发商更脆弱，年底将是政策预期变化重要节点。 选股策略：9 月的反弹机会主要来自于政策平稳下的成交上行，因此我们9 月份的选股策略，着重于销售爆发性，推 盘量充足、新盘多的公司将受益，重点推荐招商、金地及万科A；保障房依然是选股主题之一，看好首开股份、中国 建筑；商业地产是通胀环境下，中长期的选择，推荐金融街、浦东金桥。 组合调整：维持配置。 板块回顾： 板块走势：上期，，中金地产指数下挫2.7% ，略差于同期中金A 股大盘指数1.9%的跌幅。个股方面，龙头股票期内基 本走平，中小市值、三四线城市地产股小幅下跌0%~5% ，招商地产年初至今上涨23.1% （8 月+9.7% ），保利地产年初 至今上涨13.5% （8 月+4.3% ），华侨城A 年初至今上涨 11.6% （8 月-2.6% ），金融街年初至今上涨7.0% （8 月-1.0% ）， 金地集团年初至今上涨0.9% （8 月+0.7% ），万科A 年初至今上升0.7% （8 月+0.3% ），首开股份年初至今下跌8.1% （8 月+4.8% ），中南建设年初至今下跌11.0% （8 月+4.7% ），荣盛发展年初至今下跌16.9% （8 月-1.0% ）。 组合业绩：组合净值期内下跌 3.1% ，落后A 股地产指数0.4 个百分点，万科期内-3.1% ，招商-1.7% ，金地-5.1% ，首 开股份-4.7% ，金融街-0.9% ，金桥-2.7%。 请仔细阅