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对房地产开发成本控制探讨 　　摘要: 要抓好投资控制, 必须抓好项目的质量和进度等。因此, 项目造价、工期、质量等是一个相辅相成的问题, 项目成本控制是集经济、技术与管理为一体的综合学科, 只有做到各方综合平衡, 才能做到直接有效。在房地产开发项目中必须对影响成本的各个阶段实施全过程控制, 以利于房地产开发企业资金的合理流动, 实现投资的良性循环。也只有这样, 房地产项目投资才能真正可控,管理才会出效益。针对房地产项目的这些情况, 必须对项目投资实施全过程有效的成本控制, 从组织、技术、经济、合同与信息等方面, 挖掘潜力, 降低成本, 提高投资效益和社会效益。 　　关键词: 房地产开发; 成本控制 　　近年来，房地产开发企业之间的竞争已经进入白热化阶段，开发利润空间日渐缩小，而宏观市场环境和政策的变化，又使国有房地产开发企业的生存氛围发生了很大变化。因此，建立面向市场的房地产开发成本管理体系，是企业立于不败之地的必然选择。 　　1 目前房地产开发项目成本管理存在的问题 　　1．1 开发成本管理的思维滞后性 　　长期以来，计划经济下重规模、轻效益，重数量、轻质量，重过程，轻决策的观念和做法，使不少国有房地产开发企业在经营中比较重视开发规模的大小，以规模作为衡量一个开发企业实力和企业领导者政绩的主要指标，却忽视其中能产生效益的规模。还有不少企业土地是通过划拨或其他非市场途径取得的，干不干、怎样干更多是由上级主管部门来决定，成本仅仅是满足会计报表需要的数字游戏。 　　1．2 成本管理的过程缺乏科学性 　　不少国有房地产开发企业的成本往往缺乏经营管理的内涵，忽视了为管理决策的目的。一般开发项目的成本核算只有在项目结利时才进行，这样做在财务上具有一定的合理性，但对于动态的开发过程而言，则掩盖了企业经营管理中的问题。特别是对于长期大规模滚动开发的企业，难以反映出开发项目的真实成本，一个项目完成后，常常没有人能够全面的说清楚该项目是赔是赚，赔了多少，赚了多少。 　　1．3 成本管理体系缺乏全面性 　　不少开发企业虽然已经意识到了成本管理的重要性，???是仍然把开发项目的成本管理仅当成是单项成本的控制工作，如建安成本、土地成本、规划设计费、配套设施费等的控制，在管理上通常的作法是每审核拨付一笔款项时简单地砍上一刀。这样做的结果是，在某一方面，成本看似控制住了，但是，项目在选址、规划、设计、定位包装过程当中已经存在的问题，却在施工和销售过程中不断地暴露出来，开发成本变成了开口成本，成本管理变成了单纯的成本控制，企业被迫不断地去堵塞成本漏洞，而没有设法去防止漏洞的产生。 　　1．4 成本管理制度缺乏严肃性 　　成本管理制度是企业能否完成全过程成本管理的保障。如何在管理的微观层次上设计出操作性极强的制度、程序和方法，依然是企业的软肋所在。不少企业现行成本管理制度的突出问题是：严肃性和激励性不足。房地产开发由于周期较长，涉及成本范围广，在成本管理制度执行过程中，各方讨价还价、黑箱操纵的余地较大，使成本管理制度变成了一纸空文。而房地产开发往往以销售为龙头，销售人员或与之有关的人员其收入经常能够方便地与销售收入挂钩，但其它参与成本管理活动人员的业绩却很难与之挂钩，在一定程度上影响了他们尽职尽责地实施成本控制的积极性。 　　2设计阶段的成本控制 　　设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大, 一般只占建安成本的1.5% ～2% , 但对工程造价的影响可达75%以上,由此可见, 设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短, 直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计, 可降低工程造价10%。 　　2．1开展限额设计, 有效控制造价积极推行限额设计, 健全设计经济责任制 　　设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额,熟悉建筑材料预算价格, 然后按项目投资估算控制初步设计及概算, 再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此, 各专业在保证功能及技术指标的前提下, 必须制定双赢策略, 合理分解和使用投资限额, 融施工图设计和施工图预算为一体, 把技术和经济有机结合起来。严格控制设计变更, 以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合, 及时提供可靠的工程基础资料。 　　当前普遍存在着设计不精、深度不够的情况。这是增加工程造价的不确定因素。由于设计频繁变更, 给工程造价控制带来一定的难度。依据开发经验和投资估算的要求,必须有效地确定设计限额(造价、三材消耗指标等) , 并建立奖惩考核激励机制。对哪个专业或哪一段突破了造价指标, 必须分析原因, 用设计修改的办法加以解决。克服那种只顾画图、不顾算帐的倾向, 变“画了算”为“算了 　　画