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我国公共租赁房政策实践与探索 　　公共租赁住房是政府建设、筹集房源以实物配租方式,或者采用货币补贴形式面向一定社会群体提供的具有社会福利性质的保障性住房。近年来,为克服现行住房保障制度的不足,为真正解决低收入家庭住房困难,厦门、深圳、北京、上海、杭州、宁波、武汉、广州、青岛等城市开始探索实践政策性租赁房制度(本文统称公共租赁房)。厦门和深圳是目前国内较早推出,也是公共租赁房政策最具特色的代表性城市,本文拟通过两城市政策和实践的比较,探讨我国公共租赁住房制度的完善,推动我国新型住房保障制度的建立和健全。 　　 　　一、公共租赁房政策的创新意义 　　 　　公共租赁房相对于以往以出售方式为主,提供经济适用住房的住房保障制度,是制度设计的一大进步,不仅有利于从根本上解决我国夹心层住房困难,其根本创新意义在于充分体现住房保障的保障特性。 　　1.住房保障的首要目标是“人人享有适当住房”而非“居者有其屋” 　　公共租赁房的核心理念是“人人都有适当住房”而不是“居者有其屋”。针对我国目前住房困难家庭数量庞大,相当部分为中低收入家庭,他们既不能享受最低收入家庭的廉租房政策,又难以通过自身力量在市场上购买或承租住房,经济适用住房价格较商品房低一些,但多数低收入群体仍然难以承受。因此,厦门、深圳等城市根据自己的现实条件,创造性提出公共租赁房,以低于市场价的租金提供租赁住房,或政府按月给予租金补贴,支持低收入家庭以按月支付适当租金的方式解决居住问题。大量的国际经验也表明,公共租赁住房是一种行之有效的住房保障形式,世界各国政府对低收入家庭实施的住房保障大多是通过租赁方式进行。 　　2.住房保障满足的是过渡性保障而不是一次性永久保障 　　住房保障对象是收入较低的住房困难家庭,低收入群体住房困难家庭是动态变动的,有些只是暂时性困难,因而他们需要的是临时性或者是过渡性的住房保障,公共租赁房恰恰具备满足过渡性居住需求的特性。此外,从政府供给角度看,与以往以出售方式提供让购房者一次性享受了若干年(一般为20～30年)的住房保障待遇的经济适用住房相比,公共租赁房可根??家庭收入变动,灵活调整保障资源分配的对象,通过准入和退出机制的实施,促进有限保障住房的循环利用,确保其分配给真正需要的家庭。 　　3.住房保障的标准设计是底层民众的基本需求而不是高水平的享受 　　保障作为维护社会底层民众利益的手段,应发挥阶梯的作用,帮助推动底层群体向上流动,而不至于掉队。因此保障标准的制定应紧密应对现阶段社会最低生活需求,并随着这一底线的浮动逐步调整。从国外住房保障的发展历程来看,其标准首先是保证有房住然后才是居住条件的逐步提升。在我国当前经济发展水平不高,财政承受能力有限的前提下,面对数量庞大的住房困难家庭,政府住房保障的首要任务解决无房户或住房困难户的基本居住需求,即:首先是提供低租金租得起的公共租赁房,而不是购买拥有自己的产权住房。 　　总之,公共租赁住房既是政府实现住房保障“应保尽保”的现实选择,也是低收入家庭解决住房困难现实的选择。 　　 　　二、厦门保障性租赁房与深圳公共租赁房政策比较 　　 　　厦门市保障性租赁房制度于2005年开始酝酿2006年正式运作,深圳市则2006年酝酿2007年正式开始运作,两市公共租赁住房系统政策和框架已基本形成,并已开始实质性运作。 　　1.公共租赁房的保障对象和范围 　　厦门享受公共租赁住房保障对象以厦门户籍低收入家庭为主体,还包括公务人员(含教师)、引进人才等,深圳以深圳户籍低收入家庭为主体,还包括非户籍常住人口、高级人才、行政事业单位初级人员。申请公共租赁住房的家庭必须具备的条件: 　　(1)户籍。厦门和深圳重点解决具有本市户籍人员。不同的是深圳把非深圳户籍的常住人口低收入住房困难家庭也初步纳入,但对非户籍人员条件限制比较严格。 　　(2)住房困难标准的界定。深圳首先考虑不拥有任何自有形式的住房和建房用地的家庭。随着住房保障水平的提高,对拥有住房但人均住房面积低于市政府规定的住房困难标准,符合规定条件的家庭可根据实际供求情况将其纳入公共租赁住房保障范围。厦门把无房户或住房困难户都纳入,市政府公布的住房困难面积控制标准目前为人均住房建筑面积不高于12m2。 　　(3)收入资产限额标准。深圳以占人口20%的低收入为标准,厦门以占人口40%的低收入为标准。深圳2007年,申请公共租赁住房和经济适用住房的家庭人均收入线均为23252元以下,家庭资产线均为28万元以下。厦门低收入线申请社会保障性租赁房的年收入控制标准(2006年)为三人户不高于5万元。家庭资产在低收入家庭年收入控制标准4倍以下(三人户为20万元)的可以申请社会保障性租赁房,在低收入家庭年收入控制标准6倍以下(三人户为30万元)的可