朝青 下一轮北京补涨地带.doc

朝青 下一轮北京补涨地带 　　5月1日，朝阳大悦城试营业，朝青板块正在实现又一次飞跃。曾经，星河湾让朝青板块声名鹊起，伴随朝阳北路、青年路建设，朝青板块高档社区林立，高购买力消费群密集，已然成为名副其实的中央生活区。然而，由于一直缺少核心商业支撑，朝青商圈却迟迟未能形成。 　　如今朝阳大悦城试营业，这个定位于“品质时尚生活中心”的城市综合体项目，以出售酒店式公寓回笼资金推动业务规模快速增长，同时持有经营型产品带来稳定现金流回报的模式，作为中粮自主开发完成的首个商业地产项目，对中粮集团的战略发展具有里程碑意义。同时，这个大型的商业综合体项目也将改写朝青板块的区域价值。 　　朝青板块正式宣布由“以往的星河湾、天鹅湾等项目云集的生活区功能”到“拥有朝阳大悦城商业综合体支撑的商圈功能”的跨越，朝青板块真正走向成熟。越是成熟的区域越能抵抗政策带来的市场波动。当京城通州、大兴等诸多区域受新政影响而剧烈震荡时，CBD、朝青等板块表现相对平稳。朝青板块各楼盘房价今年也经历了上涨，但与跳跃式爆涨的诸多郊区相比，部分楼盘的性价比优势凸现。目前虽然调控政策力度颇大，但在业内诸多人士看来，朝青区域未来的发展趋势仍然会呈现上涨态势。cBD东扩的利好仍在继续释放，长远而言，像大悦公寓等作为商务区配套的高端公寓及服务式公寓的前景将持续看好。 　　 　　新政朝青板块影响不大 　　 　　新政出台后，本刊记者对京城各大热点板块及楼盘进行了摸底调查，通州、大兴等房价一路狂飙陷入疯狂境地的区域，剧烈震荡。而CBD、朝青等板块，市场表现相对平稳。 　　 　　多数新盘价格企稳 　　在新政袭来的4月份，朝青板块多数楼盘也在探讨着如何应对市场。 　　大悦公寓是今年朝青板块的热点楼盘。自年初开盘截至4月24日，网签389套，成交金额近11亿元。大悦公寓营销总监高飞告诉本刊记者，目前项目仅剩200多套，暂时营销策略不会有太大调整，维持现在的销售价格，也不会有下调的考虑。 　　高飞认为，受新政影响最大的是房价爆涨的区域或一些个案楼盘。“今年上半年出现了城区与郊区房价倒挂的现象，像通州等区域一些楼盘房价接近3万元/平方米，确实有些离谱，这些都是政策出台的催化剂。” 　　从高飞为本刊记者提供的大悦公寓房价走势情况来看，自去年12月份均价26800元/平方米，到今年4月份均价29000元/平方米左右，在今年北京房价爆涨的一季度，该项目房价走势比较平稳。 　　北京中原地产三级市场研究部总监张大伟对新政出台后热点区域的市场反映进行了监测，他表示从朝青板块整体来看暂时没太大变化。“朝青板块在售楼盘多数为老盘后期，开发商不会因为政策影响，而进行大调整进而影响到已购房业主。” 　　目前朝青板块五环内新房房源供应十分有限，除大悦公寓外，星河湾、天鹅湾都是尾盘大户型在售，华纺易城在售的也是整个社区的最后一栋楼，公园1872、青年工社新房源目前推盘时间与销售价格均未定。 　　分析认为，在2009年北京房价高涨时期，朝青板块各楼盘房价也经历了上涨，但与跳跃式上涨的诸多郊区相比，相对较为稳定，部分楼盘的性价比优势释放。这也是朝青板块在新政出台后表现平稳的直接原因。 　　 　　高端公寓前景看好 　　越是成熟的区域越能抵抗政策带来的市场风险。 　　在朝青各大楼盘和关注朝青区域的买房人看来，正在升级的区域价值才是支撑目前朝青板块市场行情的根本原因。记者联系到一位在朝青购房的业主李先生，他并不担心目前的政策影响。“我去年买房时对朝青区域进行过了解，当时对区域并不是非常满意，我之所以最终选择了购买，就是了解到朝阳大悦城今年5月份就能开业，而且地铁6号线2012年开通。” 　　与此同时，CBD东扩利好继续释放。CBD核心区东扩约3平方公里，这意味着中央商务区的核心商务、商业资源将向东部延展，大量高收入、高消费客群东移，其中朝青成为商务人士的首选居住区域。 　　而作为商务区配套的高端公寓及服务式公寓的市场前景被业内人士看好。 　　“cBD东扩之后将有越来越多的知名企业扎堆于此，而由此爆发的置业人群，更多希望在区域内解决居住问题。并且由于工作忙碌，没有精力装修房子，他们更希望能提包入住，实现生活、工作之间的高效切换。cBD东扩需要的应该是与商务区相配套的公寓类产品，而不太可能是家庭型的普通住宅或其他产品。”高策地产顾问机构董事长李国平表示。 　　确如其言。朝青板块定位于满足都市财富阶层的高端酒店式公寓――大悦公寓已成为继星河湾之后，区域关注度最高的楼盘。该项目位于朝阳北路与青年路交会处，建筑形式为南北联体双塔，首层为6米层高、2700平方米面积的大堂；第二层为2700平方米的高档VIP会所；3～28层为精装酒店式公寓。主力户型面积即80～120平方米的一居，120～150