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我国短租公寓市场分析 1、短租公寓行业发展概况 在国外，短期公寓属于家庭旅馆的一种，早在上世纪60年代就已出现，如今已发展成为一个相当成熟的产业。但对我国来说，目前短租公寓处于发展初期，是夹缝中的细分产业，属于新兴产业，近两三年开始起步并逐步发展起来。这种新型的房屋租赁形式，较早地出现在北京、上海、深圳、广州等国内大城市，目前全国省会城市基本都有。 随着我国经济近些年的快速发展，旅游业及商业快速发展，交通网络日趋完善，城市化进程加快，城市间人流往来频繁。到别的城市去旅游、探亲以及商务交往成了普遍的事情，在一个陌生城市为自己找个临时的栖身之所成了这些人要面对的问题。而一些旅游、商务、探亲等人士由于时间相对宽松，注重生活的享受，或对价格较为敏感，为了适应这种变化需求，短租公寓应运而生。通过近几年的发展，短租公寓行业发展现状如下： （1）短租公寓发展迅速 我国经济高速发展，带来大量的人流，几个大的城市，如北京、上海、广州、深圳、杭州、厦门等经济和旅游发展好的地方，短租公寓得到普遍开发，甚至全线飘红。据资料显示，北京市2005年已有短租公寓近40家，可提供住房约3万套，而通过2008奥运年的大规模建设达到了几百家，规模迅速扩大；上海2005年短租公寓有十几家，而如今也发展到了几百家；短租公寓发展较快的城市还有广州、深圳、天津、杭州、厦门、成都等。 短租公寓发展如此之快，主要得益于相对宾馆酒店有着舒适、便利、优惠的优势，除了市场需求飚升外，还与各个城市房地产发展较快有关，每个城市的房屋空置率居高不下，导致出租利润较低而无保障，致使业主通过长期租赁与中介、个人、酒店管理公司等合作，进行短租公寓服务。 （2）行业集中度低，企业规模小，没有主导品牌 目前经营短租公寓的企业普遍规模小，大的也就百套房源左右，有的甚至只有十多套房源，因此接待能力较小，不能一次性满足团体订房，尽管以学生求职公寓、度假公寓、家庭旅馆、短租公寓、日租房、短租房等各种形式出现的短租服务琳琅满目，但是却很难发现一家真正上规模叫的响的短租商家或品牌，从事短租公寓的主体大多是个体、中介公司和酒店管理公司等，个体居多，有的基本上就是几套房子、一个网站和一部电话机，再加上短租公寓房源分散，管理上相对困难，还处于发展初期，因此行业集中度极低，还未形成区域性品牌，更没有出现跨区域的全国性短租公寓品牌。 （3）依托网络生存，客源偏向年轻人 目前的短租公寓营运机构大多没有固定的办公地点，一般都是通过网站、QQ、BBS、聊天室等发布广告，并通过电子邮件、小灵通、手机等进行联系，大部分顾客是通过网站了解到短租公寓并成交的。 短租公寓大多在网络上发布广告，一方面是政策法律规范不够，不能让其名正言顺，一方面是由于短租公寓的经营者，多数为个人，即使是公司，实力也有限，规模不大，在网络上发布广告或推广销售页数无奈之举。但随着行业快速发展，有实力的短租公寓机构将会在传统媒体上做推广，网络只能是暂时的最佳选择。 短租公寓的客源一般较为年轻，由于年轻人是上网的主体人群，能够接受到短租公寓的推广和宣传，再者是年轻人接受新事物较快，更注重体验和新鲜感。随着营销方式的增多，相信会有更多的人群选择短租公寓。 2、短租公寓行业发展的机会 （1）国家经济快速发展是基础 近三年，我国GDP增长率都在9%以上，经济保持平稳较快发展，经济蓬勃发展促使商业往来频繁，为酒店业发展奠定了良好的基础。2008年我国在国际金融危机的影响下，GDP增速放缓，2009年出台了诸多政策大力刺激内需，并力争“保八”。经济放缓对行业将会有影响，但由于短租公寓与酒店相比具有价格竞争优势，影响较小。具体如下图。 图1 2006-2008年我国GDP增长趋势 图2 2006-2008年我国旅游业发展趋势 （2）我国旅游产业发展迅速引领酒店需求 近三年我国旅游业发展快速，2006-2007年入境游逐年增长，2008年受国际金融危机影响，入境游出现负增长。国内旅游人数逐年增长，2008年比2007年增长6.3%，国内旅游人数达17.1亿人次，受经济危机影响放缓速度明显。旅游业的快速发展，直接带动酒店行业快速发展，据国家统计局2008年统计公报现实，2008年我国住宿和餐饮业零售额15404亿元，增长24.7%，而2007年增长19.4%，我国酒店行业发展仍然增幅不减，主要得益于国内旅游人数增加。见图5-2。 （3）会展业不断发展壮大将会带动酒店业发展 从二十世纪八十年代以来，我国会展业经历从无到有，从小到大，以年均近20%的速度递增，行业经济效益逐年攀升，场馆建设日臻完善，已成为国民经济的助推器和新亮点。 全国以北京、上海、广州为一级会展中心城市，初步形成三大会展经济产业带，即包括北京、天津、烟台、廊坊等地的环渤海会展经济带，以上海为龙头、沿江沿海为两