上海策源——旧仓库改造项目报告 策行天下，致胜有源.pptVIP

区域规划 杨树浦路项目周边市场 上海之光摩天轮（可能实施）、犹太人聚居区历史风貌保护规划给区域带来旅游契机 杨树浦路项目价格分析 杨树浦路仓库建筑改造条件 收购成本财务测算 区域规划 东大名路创库项目处于北外滩“航运商贸区”规划范围内； 东大名路仓库周边市场-产业分析 东大名路项目周边市场 东大名路仓库建筑改造条件 淮安路仓库周边市场——区域规划和产业 静安“北翼”，苏州河畔的都市工业发展的备用保留地，聚集了一批老厂房和老仓库建筑。 淮安路仓库周边市场——办公环境 淮安路仓库建筑改造条件 活动日期：06年5月20日， 活动亮点：珠宝品牌周大福在 [骄人]（Achievement）系列钻饰在中国大陆地区全新上市发布会。 活动影响：时尚品牌发布地点，一改传统意义上时尚中心，让曲阳这样一个具有深厚历史人文积淀的区域，散发出时尚的魅力。 “周大福”新品发布会 活动名称：“留旧·创新城市对话” ——社会各界专家学者品鉴沪上首个国际BLOCK 活动地点：复城国际品质体验馆 （原八一电影机械厂厂房旧址 ） 阮仪三教授、荷兰历史建筑保护基金代表等专家学者以及虹口区政府、房地局、规划局领导齐聚一堂，共同探讨了历史建筑的保留在城市发展中的价值，并进行了城市文明印记与现代城市规划共融的探索。 活动日期：2004年7月11日 活动亮点：“海上海”创意中心启用典礼 活动影响：上海实业发展股份有限公司主要领导，首都企业形象研究会会长，“海上海” 命名者、《新地产》上海地区主编及各界媒体参加了此次活动。 2004 ADC 创意作品世界巡展 活动日期：2005年11月 活动亮点：领略创意巨大魅力 活动影响：唤起国际人士对当代艺术思考，将文化三大件完美融入活动 活动日期：2005年6月 活动亮点：充分地体现创意LOFT的另类空间 活动影响：LOFT颠覆性创意 风云上海当代艺术交流展 “海上海LOFT·空间想象”酒会 测算方法 为了比较准确的把握可以承受的收购成本，将利用剩余法来模拟本案项目通过改造并获得价值提升的过程中发生的现金流，反算本案项目可以接受的收购成本。 其中，根据本案项目改造后的招商情况等的预期不同，可以分为乐观与谨慎两种情况，根据这两种预期分别进行财务测算，将得到一个可接受成本范围。 办公物业租金上涨水平比较保守地将增长率设定在3%, 商业部分的租金在经过3年的培养期后翻倍,之后年增长5%左右； 这里采用的是模拟项目在重建后的乐观情况下的收益水平，所使用的折现率相当于银行现期贷款基准利率，即5.85%。在不同的收益水平下，主要财务指标如下： 通过剩余法模型计算得出的主要财务指标如下： 参数设定 乐观预期下财务测算 - 3.2 3.2 2 1.9 1.89 1.98 平均租金 　- 　- 　- 3.9 3.7 3.9 4.1 底层租金 本案项目7号楼 本案项目6号楼 本案项目3号楼 本案项目5号楼底 本案项目4号楼底 本案项目2号楼 本案项目1号楼 　 1.77 12,930 209,621,160 30% 1.93 14,060 227,940,720 20% 2.11 15,410 249,826,920 10% 2.33 17,040 276,252,480 0% 相当于单位面积租金 元/平米/天 收购单位面积成本 元/平米 收购总成本 元 成本收益率 谨慎预期下财务测算 参数设定 谨慎预期情况下，考虑到项目招商情况可能没有预想的那么顺利，导致商业及办公物业的租金水平下调： - 2.7 2.7 2.7 2.6 1.31 1.40 平均租金 　- - - 2.7 2.6 2.7 2.9 底层租金 本案项目7号楼 本案项目6号楼 本案项目3号楼 本案项目5号楼底 本案项目4号楼底 本案项目2号楼 本案项目1号楼 　 1.30 9,520 154,338,240 30% 1.42 10,350 167,794,200 20% 1.55 11,340 183,844,080 10% 1.72 12,535 203,217,420 0% 相当于单位面积租金 元/平米/天 收购单位面积成本 元/平米 收购总成本 元 成本收益率 租金增长/调整情况以及折现率与乐观预期的设定相同，主要的财务指标如下： 主要结论 这里将乐观预期与谨慎预期两种情况下的财务指标进行对比： 从上表可以看到，在乐观预期及谨慎预期的情况下，若能以1.42-2.11元/平米/天的租金水平购入本案项目，那么项目改造后的收益率水平能达到10-20%。 1.30 1.77 9,520 12,930 154,338,240 209,621,160 30% 1.42