山东海阳留各庄半岛御水湾项目营销诊断报告 2011年-73页.pptVIP

绿色隔音，在弱化噪音污染的同时，消除心理影响，创造优美的人居环境 景观绿篱形成自然生态的绿色屏障，有效降噪的同时，营造优美的人居环境。 地块周边澡音污染特别是对客群造成心理影响，建议种植香樟林、竹林等形成自然生态的绿化隔离带，在消费噪音污染的同时，营造优美的绿色生态人居环境。 与政府相关部门协商，在高速路沿小区一线上安装隔音墙，将高噪音源通过隔音墙进行阻隔。 销售报表保障体系：销售日报 销售数据统计 当日来电统计分析 当日来访统计分析 媒体反馈分析 客户需求分析 产品意见反馈 销售报表保障体系：销售周报 销售数据统计 来电来访统计分析 媒体反馈分析 客户需求分析 成交客户分析 产品分析 周工作计划 销售报表保障体系：销售月报 定价策略 定价策略 房源定价的主要影响因素主要有：楼栋差、景观差、楼层差、户型差、其他因素等。本项目前期定价仅考虑了楼层差，一定程度上导致了目前房源的去化不均。 为促进剩余房源的去化，有必要对目前的价格表进行适当修正。 定价策略 价格修正依据： 楼栋价值排序：32#、33#34#28#、29#30#26#、27#23#21#、22#18#16#17# 楼层价值排序：2F4F3F5F（带阁楼） 方向价值排序：中间套西边套东边套 下阶段工作计划 序号 工作内容 说明 1 2 单页/宣传海报内容与设计 5 售楼处内外、画面设计与制作 提升现场形象 剩余房源价格表修正 6 折页内容、设计与印刷 提升宣传物料形象 缓解销售难题 7 销售报表完善与执行 提升销售管理水平 8 工地围墙建设与画面设计 提升项目现场形象 9 新增宣传渠道联系与洽谈 增加宣传渠道 3 各大区域派单、张贴项目海报 增加宣传渠道 4 新户外广告画面设计与更换 包括道旗与高炮画面 营销策略 项目核心价值梳理 项目定位 销售表格 1 2 3 4 Part. 2 核心问题解决方案 为促进策划公司与开发公司销售部的紧密配合以及工作需要，同时也为了甲方销售管理的便利性与规划化，我司建议甲方销售部采用实施以下报表制度。 根据当日实际来电来访与成交情况，及时汇总分析，便于随时掌握项目销售动态； 销售报表 区域内商品房开发还处于起步阶段，目前尚无一个规模化小区。本项目的建成，将为留格庄填取这个空白。 小区内规划有高档住宅、大型商业等。（镇农贸市场将搬迁至小区商业中心）业主们生活、购物将十分方便。 留格庄镇首个大型高档居住小区 价值梳理 本项目一期房源以紧凑小户型型为主，其中76.29-79.08平米小两房占一半之多。最低总价仅12万，最高仅18.5万。价格优势十分明显。真正人人都能买得起的好房子。 户型紧凑，南北通透，总价适宜 建筑面积：76.29-79.08 2房1厅1卫 户型 结构 总价区间 76.29-79.08 2室1厅1卫 12.1-12.5万 79.59 3室2厅1卫 12.6 万 83.01 2室2厅1卫 13.1 万 97.04 3室2厅1卫 15.4 万 98.5 3室2厅1卫 15.6 万 119.32 3室2厅2卫 18.9 万 119.52-120.17 3室2厅2卫 18.4-18.5万 价值梳理 本小区拟开创留格小区物业服务专业化的先河，未来将聘请专业物业管理公司进驻。向业主提供细心、贴心、放心的三心服务。 专业物业管理，贴心服务 价值梳理 区位价值 胶东半岛三大城市中心，交通发达； 环境价值 黄海之滨，背山面海，景致宜人，生态宜居。 配套价值 周边购物、金融、教育、医疗等配套一应俱全。 发展价值 拥有在建中的我国最大的核电站，潜力无限。 规划价值 本地第一个规模化高档住宅小区，大产权。 产品价值 纯多层、户型布局方正、面积紧凑，总价较低。 服务价值 镇区首家聘请专业物业管理公司服务的小区。 七大价值，区域第一 小结 营销策略 项目核心价值梳理 项目定位 销售表格 1 2 3 4 Part. 2 核心问题解决方案 客群定位 基础客群 争取客群 偶得客群 基础客群——镇区原有客群 区域来源： 留格庄镇原有居民 职业特征： 普通工人、个体工商户，少量公务员、教师、农民 居住态度： 满足居住功能，渴望城市生活 置业目的强度： 首次置业，经济型2房、3房即可满足要求，主要是为了体验小区生活、婚房 价格敏感： 对总价敏感，看中产品功能性，短期内对本区域接受度较低 海阳主城及周边乡镇客群：以普通工人、个体工商户为主力 区域客户：以个体户、医院、教师、农民为主 外围区域： 投资客、两者兼有者 争取客群——海阳及镇区周边客群 区域来源： 周边乡镇及海阳市居民 职业特征： 各行各业 居住态度： 满足居住功能，主要是受价格吸引 置业目的： 首次置业为主， 自住为主；部分投资客群 价格敏感：