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浅谈对房地产信贷风险规避 　　摘 要:美国次贷危机给全球房地产业及金融市场带来了巨大冲击,通过分析危机发生的深层次原因,并根据中国房地产业自身特点和房地产金融发展的现状,针对房地产抵押贷款业务活动存在的风险进行分析,提出了此类金融风险规避的对策。 　　关键词:次贷危机;房地产;信贷风险 　　中图分类号:F830.5文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)24-0067-02 　　 　　一、美国次贷危机发生的原因分析 　　次贷危机又称次级房贷危机。是指从2007年开始,因信用程度和还款能力较低的次级抵押贷款客户拒绝还贷,导致放贷机构坏账增加,机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的风暴。其产生的原因有以下几点: 　　1.房地产泡沫的破灭。2000年,美联储降低利率,美国经济开始复苏;到2003年6月,利率降到了1%。整个市场环境宽松,房地产投资成为拉动美国经济的主要引擎。同时低利率成为支撑高房价、高销售量的主要因素。 　　从2004年开始,待售房比例急剧攀升,明显出现供过于求。2004年6月起,美联储连续加息。将短期利率由1%提升至5.25%。提升利率有效抑制了房地产信贷消费,同时也加重了购房者的还贷压力。2004年第二季度以来,次贷拖欠率大幅上升,从10.4%升至13.5%,是同期优贷拖欠率的5倍多。2007年3月13日新世纪金融公司被迫提出破产保护申请。当日道琼斯指数跌1.37%。由此揭开了次贷危机的序幕,产生巨大的蝴蝶效应。此后“多米诺骨牌”纷纷倒下。 　　2.透支消费的盛行以及过度信贷发放。在美国人看来,巨大的债务固然可怕,但是过度消费欲望已经深植入消费者的心理。经不住消费欲的诱惑,越来越多的美国人成为房奴。美国依靠资本市场的泡沫来维持消费者的透支行为,市场被无节制地放大了。另外,放贷机构间竞争的加剧催生了多种多样的高风险次级抵押贷款产品。 　　3.抵押贷款证券化规模的不断扩大。2007年,美国住宅房地产市场的规模约为17万亿美元,住宅抵押贷款市场规模约为10万亿美元,而抵押贷款证券化市场的规模达到约6万亿美元,就包括了以次级抵押贷款为担保发行的次级债券。信贷公司将这一部分的次级贷款经过证券化和再证券化(包括担保债权凭证CDO的创设、信用违约???期CDS的创设),使得建筑在次级抵押贷款这种基础资产上的信用衍生品大楼越来越高。经过多次打包重组,形成了巨大的“次贷”衍生品泡沫市场。它们是债务的打包、组合,这些债务被作为资产,被保险公司和退休基金当做资产放在账户上,然后通过资本市场,将此类风险分散转移到各类投资者头上。 　　4.信用风险的监管不当。此次金融危机爆发前,美国采取的是“双重多头”金融监管体制。然而,随着金融的全球化发展和金融机构综合化经营的不断推进,“双重多头”的监管体制出现了越来越多的“真空”,并使一些风险极高的金融衍生品成为“漏网之鱼”。 　　二、中国目前房地产信贷风险分析 　　目前,中国房地产金融市场欠发达,银行信贷业务覆盖了从土地开发到工程施工、到销售管理的各个环节,所以房地产市场的金融风险主要体现在信贷风险。中国50%的房地产资金来源于银行贷款,这使得房地产金融风险主要集中于商业银行。 　　1.抵押物风险:首先,表现在评估时点的风险,中介机构在评估时,对房地产价值的评估与贷款到期日的实际房地产价值存在差异;其次,职业技术道德风险,中介机构及其人员素质参差不齐,主要是抵押房屋评估与真实情况有出入,评估机构没有对房屋进行实地勘测,对出具的评估报告不负责任,往往评估房价偏高。再次,抵押物的损毁、灭失风险。抵押物价值毁损、急速贬值,以致其实际价值低于未偿还的贷款本息,从而可能出现贷款不能完全收回的风险;最后,由于自然或人为的原因,无意或故意地造成住房抵押物的灭失风险,如火灾、地震等。 　　2.金融市场风险:中国金融市场欠发达,金融工具创新不足;国家对房地产企业在资本市场上融资都有严格的规定,这在一定程度上使得房地产企业融资渠道狭窄。大多数企业主要通过房地产开发贷款、在建工程贷款等形式进行房地产开发。据此,银行贷款变成了开发资金的重要来源。这样会导致银行贷款的流动性危机,短存长贷的矛盾突出,房地产对金融的依赖性过大。 　　3.借款人信用风险:信用风险是指借款人信用状况的不确定性造成贷款损失的可能性。凡是信用不佳的借款人,出现贷款违约的可能性要大大高于信用良好的客户。结合中国实际,商业银行不仅为房地产开发商建房提供贷款、也为购房者提供个人住房抵押贷款,承担着双重信用风险。在开发商开发贷款中,自由资金比例相对失衡;基本采用的都是高负债的杠杆模式经营;银行贷款的回收基本也是在房地产盈利之后。如果当房地产企业在开发建设过程中,遇到资金链断裂,也可能出现携带银行贷款和预