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浅析现阶段我国城市规划与房地产开发非协调发展 　　摘 要：房地产市场在我国已经获得长足发展，但尚未完全发育成熟。房地产在促进城市社会经济发展的同时，由于与城市规划侧重点不同，直接导致了与城市规划之间的非协调发展。本文就城市规划与房地产开发的非协调发展进行了阐述与分析，并提出了应该采取的措施。 　　关键词：城市规划；房地产开发；非协调发展 　　 　　1.我国城市规划与房地产开发的非协调发展 　　从城市规划的角度分析，房地产开发犹如一把“双刃剑”， 房地产在促进城市社会经济发展的同时，由于与城市规划侧重点不同（表1），直接导致了与城市规划之间的非协调发展，随着中国城市化的快速发展，这种现象日益突出，对城市的可持续发展造成了严重影响。主要表现为“圈地运动”持续不断、城市空置化现象日益突出、过度开发和“破坏性”的建设有增无减、城市规划明显滞后和公共服务设施的开发建设缺少关注等问题。 　　表1：城市规划与房地产开发侧重点比较 　　思考问题 城市规划 房地产开发 　　（1）从发展战略上 宏观分析城市发展方向条件 微观考虑企业的生存与发展 　　（2）从发展时间上 长远和远景的效果 兼顾近期 注重近期的效果 　　（3）从发展空间上 城市整体的空间结构组织和各项用地功能的配置 多从局部考虑项目的区位选择 　　（4）从发展效益上 社会经济生态效益的相互统一，降低社会边际成本 开发项目，开发宗地或企业的经济效益 　　（5）从信息反馈角度 听取广大市民的反馈意见、需要 搜集市场信息，适应市场需要 　　 　　1.1“圈地运动”持续不断 　　进入21世纪，在城市化快速发展的新背景下“圈地运动”又悄然抬头，只不过形式发生了变化。常见的形式有：①建设新城、新区，扩大城市用地规模。②建设大学城、科技园区。③以生态农业为名，大搞旅游度假设施。虽然2004年初以来，国家有关部门加大对全国各类开发区清理整顿力度，采取了清理开发区等一系列宏观调控政策，大规模占地的势头受到抑制但是在短时间内很难从根本上解决这一问题。 　　1.2城市空置化现象日益突出 　　改革开放以???，我国城市规模发生了很大变化，城市面积都有了极大的扩张。但也出现了这样一个问题：在城市的中心还存在着一定数量的未完全开发的土地，即城市空置化问题，例如北京商业地产空置率增高呈郊区化趋势，而且随着城市化的快速发展，这一问题日益突出。 　　1.3过度开发和“破坏性”的建设有增无减 　　所谓“破坏性”的建设指房地产开发项目对周围的环境、历史文化乃至整个城市的景观特色产生的负面影响。其主要表现在：（1）在开发和建设过程中无视自然规律，导致生态环境的恶化。（2）城市景观遭到严重破坏。（3）忽视了城市空间综合利用的价值。 　　2.城市规划与房地产开发非协调发展的主要原因分析 　　上述的种种现象，在市场经济条件下，房地产的快速发展的冲击使城市规划面临着许多新的挑战，两者的非协调发展的原因主要集中在两个方面：(1)规划实施与管理体制问题；(2)规划编制内容落后、编制体系不完善。 　　2.1 城市规划实施与管理体制问题 　　城市规划是自上而下的政府行为，其权威性和执行力度应得到保证。然而由于管理水平不高，政出多门、职能交叉，且监管措施不力，导致效率不高，城市规划调控能力不强，房地产开发与城市规划经常背道而驰。主要表现在： 　　（1）规划行政管理条块分割、缺乏协调。在我国，计划部门、城市规划管理部门、土地管理部门等在城市土地配置和利用管理中承担着不同的职能。由于各部门之间的条块分割、责权脱节严重，这样势必影响整体效益的发挥。 　　（2）规划法制建设不完善，规划实施管理中非法违规现象普遍。《城市规划法》作为我国城市建设领域的第一部国家的法律，它的颁布与实施为其后一系列相关法规的制定提供了重要的依据。但目前的规划法制建设还存在着“重实体，轻程序”、“重行政性规定，轻技术性规范”、“重项目建设管理规定，轻地区开发管理规定”的现象，相当一部分用以调控、综合、协调和规范市场行为的法规性文件需要补充。 　　（3）规划管理缺乏宏观层面政策，管理职能目标单一。 　　从城市规划开发管理方式看，规划管理比较重视对单个具体建设项目的审批，忽视了从区域和城市发展的整体角度研究问题。 　　（4）城市规划管理思想滞后，缺乏战略性主动引导机制。城市规划管理的内容集中与城市用地和建设项目的规划审批工作上，管理的出发点是对现状的控制。管理只注重控制，缺乏主动引导机制，缺乏对建设项目的预先引导，没有形成相应的规划引导机制和政策体系。 　　2.2城市规划编制体系不完善、面临挑战 　　主要表现在：（1）规划编制内容综合性不够，缺乏经济分析。由于房地产开发具有明显的对经济利益的投机性，因此，城市规划编制