宁波维科集团镇海项目前期定位建议提案.pptVIP

1、街铺作为商业物业中最受投资者青睐，且利润最高的商业物业产品，应在本项目中充分挖掘。 2、本项目沿街面将近500米，且周边道路均蕴涵不同程度的商机，如此长的沿街面带来了极大的商业价值，在商业规划中应充分挖掘街铺的价值使其最大化。 关于街铺 关于办公 1、镇海的办公楼，写字楼并不集中，甚至没有纯粹意义上的写字楼，这也和镇海自身以贸易、冶金、电力等为主的产业结构有密切的关系。 2、因此在办公楼的考虑上，建议本项目引入界于商住之间的，可住可商，而更贴近办公形式的SOHO，但建议体量不用太大，且规划上要易于分割，以有利于市场去化，同时也借此便完善和丰富本项目的产品结构。 商业业态定位与体量 综合以上分析，建议本项目的商业业态定位为：以中档精品百货商场为依托，辅以底层沿街商铺，同时建设少量SOHO丰富产品形态。 街铺：约5000平方米，沿街面1层，局部2层。 百货：约12000平方米，1—2层。（局部3层） SOHO：约3000平方米。 住宅定位 （1）从区位看，镇海区的楼盘大多集中在车站路主干道、和沿江路一带，中心区土地资源稀缺，涉及拆迁供应不多。 （2）从规模和物业类型上看，镇海区的房地产项目普遍规模不大，多为2—4栋的高层、小高层项目组成。 （3）从户型面积看,沿江路上的楼盘由于独特的水景优势,其主力户型多为140平方米四房以上的豪宅。而车站路,楼鼓西路沿街一线的楼盘多为更贴近实际需求的110-130平方米的三房为主。 （4）从均价看,沿江路一线的楼盘走高均价、高总价的路线,其均价在7000——8000元/平方米左右。车站路,楼鼓西路沿街一线的楼盘的均价在5500元左右。 镇海住宅市场特点 鼓楼住宅部分 水韵华庭 怡江华庭 后葱园三号地块商住楼 锦绣福兴 车站路沿线 沿江路沿线 镇海主要楼盘分布 水韵华庭目前尚未开盘，所以销售单价还没有确定。 户型方面，由于楼书还未印出，从户型工程样图看，临街的多层主力户型为140-150平方米的大户型，定位豪宅。 水韵华庭位于沿江西路，与甬江仅一路之隔。天然的水景优势注定该楼盘将定位豪宅。 个案——水韵华庭（沿江项目） “锦绣福兴” 位于镇海城区车站路上，西靠汽车站，小区总建筑面积2.2万平方多米，绿化率为38％ 。 小区由两幢十一层小高层组成，一层为店铺，2—11层为住层，地下一层为车位。小区共有170户，有12种户型，面积从99平方米至149平方米。其中，主力户型为125平方米的三房，总价62万元。 个案——锦绣福星（车站路项目） 鼓楼盛世的住宅部分位于商业步行街内侧，由一栋多层组成。其主力户型位于110-130平方米。均价为5700元/平方米。该楼盘目前已经基本售罄。 个案——鼓楼盛世（离本案最近项目） 1、从本项目依托的综合建筑品质、景观资源、生活配套等优势来看，建议本项目的住宅部分定位为高端，以高品质的建筑和独特的城市标志性规划面向市场，同时在外立面、建筑材质上做适当的创新，充分展示项目的高品质、稀缺性形象，并在规划过程中充分借助项目自身周边的景观资源，在区域形成独一无二的竞争优势。 2、同时在户型上建议以舒适型的三房为主，建议主力面积控制在120---140平米之间，同时兼顾部分景观大户型。 3、而在产品规划上建议引入适当的联排别墅，由于镇海的经济积累较好，购买力并不缺乏，而联排别墅在区域内是一个市场空白点，易于接受，同时也有助于丰富产品形式，形成真正的高品质住宅形象。 住宅部分定位建议 街铺：约5000平方米，沿街面1层，局部2层。 百货：约12000平方米，1—3层。 住宅：约40000平方米。 SOHO：约3000平方米。 联排：约2000平方米。 总建筑面积：约62000平方米 项目总体业态组成与配比 Chapter 4 规划设计建议 产品定位：城市综合体 ·本项目体量较小，而业态众多，若从平面对功能区进行分离，则均显局促且影响到各自价值的发挥。 ·将本项目的各种业态在建筑上作为整体考虑，通过垂直的功能分区既实现功能的相对分离，又实现各自空间及价值的最大化。 ·建设一个集街铺、商场、SOHO、联排、高层公寓为一体的城市综合体。 什么是城市综合体？ 城市（建筑）综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的综合体。 城市综合体的核心是综合：第一是多种业态的集合，第二是各组成部分的优化组合，并共存于同一个有机系统之中。使单个功能克服局限性，在相互依存的基础上，创造更为广泛与优越的整体功能。 城市综合体的基本特征 1、空间：空间尺度大，丰富的空间形式，利用平台、天桥等形成空间的流通和差异。 2、交通：将建筑体的地下或地上交通和公共空