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空置税取代物业税一种思路 　　摘要:近期,社会各界对物业税应否进入政府操作层面的争论再度升温。剖析物业税可能带来的矛盾与问题,可得出以空置税取代物业税的思路:一方面,空置税可以吸收国际上利用物业税有效调控房地产市场的成功经验,发挥物业税的积极作用;另一方面,空置税可以避免在我国当前客观实际情况下开征物业税可能带来的种种弊端。 　　关键词:物业税;空置税;房价;宏观调控;十七大报告 　　中图分类号:F812.42 文献标识码:A 文章编号:1003-3890(2010)02-0036-05 　　 　　2009年《深圳市综合配套改革三年(2009～2011年)实施方案》的出台使物业税进入政府操作层面,其施行是否符合我国的现实国情及房地产业的实际状况成为专家学者和社会大众的讨论热点。本文将在吸收诸多研究成果的基础上分析物业税可能引发的矛盾和问题,继而找出较为有效的解决办法――以空置税替代物业税,并对空置税进行初探。 　　 　　一、征收物业税可能面临的矛盾和问题 　　 　　从国际经验来看,物业税已经成为各国政府调节房地产市场的重要手段,具备值得肯定的诸多优势,但从我国现阶段国情出发,征收物业税可能引发多方面的矛盾和问题: 　　(一)宏观经济环境尚未稳定,征收物业税不适时宜 　　经历金融危机洗礼的各国经济,目前尚未走出衰退的阴霾。2009年第一季度,世界主要经济体GDP增长指数均为负值:美国负增长5.5%,日本负增长率高达14.2%,作为欧盟核心的英、法、德负增长指数都在5%左右,我国外向型经济所面临的国际贸易环境相当恶劣。国内经济发展状况也不容乐观,过去9.5%~10%的高增长态势无法长期维持,“保八”成为2009年经济工作的主要任务,而且增长主要依靠政府财政政策的支持和推动,其自身未必具有持续性。作为国民经济重要支柱的房地产业,具备产业链条极长、与其他诸多产业关联度极高等特点,它是影响GDP未来走势的重要因素。 　　 　　图1表明,以房价为显著标志的我国房地产业的发展状态与以GDP指数为标志的国民经济运行状态相互关联、影响甚深[1]。物业税的课税对象是全国范围内的一切不动产[2],其主要目的是通过强制性增多流通领域的房产数量来降低房价。那么,物业税的直接负???应可能使刚刚企稳的国民经济再次陷入困境。因此,在内外经济形势如此低迷的情况下,简单地套用他国经验、盲目征收物业税并不符合“天时”。 　　(二)物业税合法性没有普遍共识,地方财政面临严峻挑战,征收物业有待论证 　　在西方发达国家,房屋及其下面的土地是随买卖一并交易的,业主一次性获得的是土地及土地上房屋的双重产权。我国城镇土地归国家所有、农村土地归集体所有,房屋的买卖已经是剥离了土地层面的单纯地上不动产的交易,而土地出让金在本质上是房产所有者一次性支付的使用70年土地的租金。[3]这种特殊的国情就给物业税的征收带来了多重阻碍:(1)一次性付齐的土地出让金能在短期内直接增加地方政府的财政收入并充当地方干部政绩考核的硬性指标,如果征收物业税,财政收入严重吃紧的客观实际必然使地方政府存在抵触情绪。(2)人们认为高额的土地出让金中理应包含了70年的物业税,如果旧房的土地出让金不被折合成物业税,那就无端增加了现有产权人的负担[4],而且难逃不公平征税的嫌疑。如果旧房的土地出让金被折合成物业税中的一部分,那么物价变化导致的折合方法是否合理也是一个障碍。即使按照硬性指标将土地出让金折入物业税中,地方政府仍旧绕进面临财政吃紧的境地[5]。(3)我国土地的性质决定了房屋所有权人不拥有房屋下土地的产权,因此,在没有产权的情况下,对房产所有人征收物业税在法理上找不到依据[6]。 　　(三)当前房价过高,某些房屋用途尚未确定,征收物业税难以确定合理税率[7] 　　物业税的征收是借鉴国外调控房价的经验对不动产征收的税额,税率的高低则需要比照国内外具体情况审慎定夺。以国际通行的第一套住房征收1%的物业税为例,2009年8月北京市商品住房成交价为18 159元/m2,北京市规划2010年城镇人均住宅建筑面积达30m2以上,按1家3口的居住面积为90m2计算,该家庭每年需缴物业税额为16 343元,2008年北京市城镇居民人均可支配收入为24 725元,这就意味着1个北京市城市居民3口之家缴纳的物业税税额占家庭收入比例可达22.1%。同样征收1%的物业税,美国的财产税支出仅占家庭可支配收入比重的3%~3.5%。可见,国际惯例未必适合我国实际。即使确定了第一套房的税率,如何确定第二、三套或者更多套住房的物业税率也是一个值得商榷的问题。韩国实施一宅一户制度,第二套住房收入的资产增值税为36%,第三套住房更是高达60%~75%,[8]这是因为韩国政府严格限制买房投资行为,而我国“十