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谈房地产开发企业专项审计中税种审计要点 　　◆ 中图分类号：F830 文献标识码：A 　　内容摘要：自上世纪80年代以来，随着住房制度改革，我国房地产行业得到迅速的发展。本文拟分析房地产开发企业在日常税收缴纳过程中存在的主要问题，供有关方面进行房地产开发企业专项审计时做参考。 　　关键词：房地产开发企业 税收 审计 　　 　　改革开放以来，特别是1998年以来，随着《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发【1998】23号）的颁布实施，我国城镇住房制度市场化程度不断提高，城乡居民住房消费观念明显改变，住房消费有效启动，房地产市场蓬勃发展。房地产市场的发展，在不断完善城市功能、改善居民居住条件的同时，促进了国民经济的发展。房地产开发企业迅速发展的同时，房地产开发企业会计也开始逐步形成并完善。我国目前已经出台了针对房地产企业的会计规范有《房地产会计制度》、《股份有限公司会计制度附件二》，2006年2月，财政部就房地产业务发布了《企业会计准则第3号－投资性房地产》，并形成了以所得税、营业税、土地增值税、房产税为主体的房地产税收体系。然而，由于房地产开发企业经营和产品的特点，一部分房地产开发企业面对越来越激烈的市场竞争，不采取正当途径增加收入、降低成本，而是暗地操控利润、偷逃税款、骗取银行信用。 　　房地产开发企业生产的产品是不动产，直接决定了房地产开发企业的生产经营与其他行业不同。作为审计来说，本文重点关注的是房地产开发企业是否足额及时申报缴纳相关税费，地税部门对房地产行业的征管是否到位，国家相关的财税政策是否得到落实。本文通过探寻我国房地产开发企业各税种存在的主要问题，并对存在的问题提出审计对策和建议。这对房地产开发企业的税务审计和房地产行业的健康发展具有重要的理论和实践意义。 　　 　　房地产开发企业的主要税种 　　 　　国务院办公厅于2005年5月9日下发了《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，之后国家税务总局、财政部、建设部联合下发了《关于加强房地产税收管理的通知》等文件。这些文件的主要精神就是进一步加强房地产税收的征收管理，全面征收房地产交易过程中应缴纳的各项税收，简称为房地产税收。房地产税收涉及的税种较多，只有正确了解各税种，才能更好的对其进行专项审计。 　　房地产开发企业应纳税费主要有:以自建建筑物以及出售不动产为计税依据的营业税及相应城市维护建设税、教育费附加。以应纳税所得额为计税依据的企业所得税。书立、领受税法列举的应税凭证、按照规定计缴的印花税。以拥有的房产的计税余值和以房产租金收入为计税依据的房产税。个人所得税。以转让房地产所取得的增值额为计税依据的土地增值税。房地产开发商使用国有土地，以使用的土地面积为计税依据的城镇土地使用税。建筑用地在承接出让土地时，房地产开发商需向土地管理部门缴纳契税以及代收代缴的契税。 　　 　　营业税及企业所得税的审计 　　 　　房地产开发企业主营业务收入一般来自销售商品房收入和出租产品租金收入。房地产开发商在每一次开盘出售产品时，可对外销售的产品总数都非常有限，但每一单位商品的销售金额却非常巨大。因此，开发产品的一个微小的销售百分比折扣都会影响企业收入的确认金额。在审查中，这部分对企业实际税负影响最明显的是企业确认为收入的销售价格。通常企业在进行开发项目立项时，必须进行项目可行性分析，当项目由初步可行性分析深化到详细可行性分析时，必然会进行项目的收益测算及总收入计算。在审查中，应该详细审查收入计算与实际收入之间的差额，要谨慎提防企业为逃避纳税而将收入长期挂账或者变相转移收入。需要注意的是，由于房地产开发企业本身的特质，企业员工在购买本企业开发产品时，大都可以享受折扣的优惠，有的企业对内部职工购房优惠甚至可以低至市场正常销售价格的80%。 　　另外一种更加隐蔽的偷逃纳税手段是，不少企业假借鼓励员工推销本企业开发产品为名，对介绍消费者购买本企业开发产品的员工给予巨额现金奖励。对于这些人为减少企业收入，同时变相增加员工福利的情况，应该区分不同情况予以处理：如果企业对员工工作期间购买本企业开发产品套数不限，同时折扣远远超过市场正常推销产品给予的销售折扣（对于前几年房地产行业，该折扣一般以不超过九折为宜），则应该将企业出售给员工的开发产品按照市场销售价格，即按照税法规定中的视同销售价格调整企业的应纳税销售收入，调增营业税和企业所得税的税基。在审查中，还应注意部分以出包方式将开发项目承包给施工单位建设的房地产开发商违反税法规定，没有完成代扣代缴义务的情况。按照税法的规定，这部分承包项目应该在开发商支付给承包商及监理单位，承包商与监理单位确认为收入时代扣代缴营业税。审查中发现许多开发商在代扣了这部分营业税金后