析与纠纷震MOK后涉法新MOK问题的法理解.docVIP

震后涉法新问题的法理解析与纠纷解决的模式选择 　　吴爽 　　一、震后涉法新问题解析 　　(一)围绕物权产生的问题 　　1、物权标的物的意外灭失(主要涉及房产纠纷) 　　地震造成大量房屋损毁，由此产生的涉房纠纷主要涉及以下几种情况：房屋买卖合同已经签订，买受方已缴纳定金或预付款，但尚未办理过户手续，物权的变动未经公示;虽未办理过户手续，但房屋已经交付;已办理过户手续，但房屋尚未交付;已办理过户手续，且房屋已经交付的。 　　根据《民法通则》第142条的规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《商品房买卖合同解释》第11条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;……但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”尽管《物权法》规定房屋所有权转移以登记为要件，但房屋所有权的转移与风险的转移是相互独立的，即我国不动产风险负担适用交付主义，房屋的交付之日就是风险的转移之时，风险伴随着房屋的交付而转移。根据上述规定，房屋买卖过程中，不论是否缴纳定金或预付款，是否办理了过户手续，房屋未交付买方的，由卖房承担房屋损毁的风险;房屋已交付买方的，由买房承担房屋毁损的风险。 　　按照有关法律规定，以上涉房纠纷的处理结果应该是：由卖方承担房屋损毁风险的，卖方不但要承担房屋意外灭失的后果，还应退还买方定金或预付款;由买方承担风险的，就应由买方承担房屋意外灭失的后果，同时还应按照毁损房屋成本价为基础补足房款。受损房屋经修缮能够恢复原状，达到居住使用要求的，双方须继续履行合同，修缮工作由卖方负责，相关费用由房屋风险承担方承担。但由于房屋的灭失系天灾所致，应属不可抗力，房屋买卖双方在交易过程中不存在违约行为且都无过错，如果一味按照有关不可抗力的一般法律规定处理，势必造成大量作为买方的受灾群众不但无家可归，还要在大灾之后背上沉重的经济负担;而作为卖方的开发商、其他团体或者个人，也无力承担如此巨大的经济损失。依照常态法律进行裁判，将有可能背离立法原意，违背民法的公平原则，即使依照现行法律进行了判决，也很可能面临生效判决难以执行的尴尬境地。 　　2、建设用地使用权的权属问题 　　我国采取“房地一体主义”，即土地使用权与该宗土地之上的房屋所有权是一个整体，不可分离。建设用地自身灭失是导致建设用地使用权灭失的主要原因。本次地震造成山体滑坡掩埋、冲毁大量土地，土地灭失就意味着，国家作为土地所有权人其所有权所指向的物已经灭失，所有权也就随之灭失了，那么建设用地使用权当然也就不复存在。然而，更多的地区房屋损毁，但土地仍在。房屋灭失导致房屋所有权的灭失，但并不会导致建筑用地使用权的必然灭失。按照“房地一体主义”以及民法等有关法律的规定，房屋所有权人在所有权灭失以后，依法继续享有房屋之下土地的使用权，建筑用地使用权人有权选择是继续在原土地上修建房屋，还是转让土地使用权。这样一来就面临着以下的问题：如果建筑用地使用权人主张原地修建房屋，而政府要求统一规划的，如何在保护土地使用权人合法利益和灾后重建之间寻找到平衡点?另外，政府统一规划后，重新划拨给受灾群众作为建设用地的土地地价、经济环境、社会环境等各项条件不如原建设用地，受灾群众作为建设用地使用权人要求“补差”的，又应当如何处理? 　　3、担保物权的担保物意外灭失的风险负担问题 　　留置、质押和抵押的标的物灭失风险有谁负担?按民法规定，不论是抵押物、质物还是留置物，在地震中灭失的，其意外灭失风险都由标的物占有人负担：所有权人自己占有标的物的，由所有权人负担灭失风险，标的物灭失的，所有权人应该重新提供与原标的物价值相当的标的物;担保物权人占有标的物，标的物灭失的，担保物权自动消灭;如果债务人已经履行债务清偿义务的，担保物所有权人享有返还原物请求权和损害赔偿请求权，但因地震损害标的物占有人无法返还的，免除返还和赔偿责任。 　　震后纠纷的关键是，担保物意外灭失后，政府给予遇害人的补贴或者物质补助能否作为担保物权的代位标的?按照《物权法》的规定，在担保物毁损、灭失或者被征收征用等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金、补偿金等优先受偿，这些财产均为担保物的代位物，担保物权人继续享有该代位物的担保物权。在地震中，如果遇害者的担保物，例如房屋、土地使用权、汽车以及其他动产等意外灭失，担保物权人能否对政府对灾民给付“补偿费”、安置房等继续主张担保物权? 　　4、所有权的取得和消灭问题 　　关于拾得遗失物、漂流物、发现埋藏物或者隐藏物。在地震中上述情况，拾得人能否取得所有权?按照《物权法》第109条和114条规定，拾得人不能取得遗失物的所有权，拾得人应当将拾得物交还失主