世纪城水濂山项目规划建议.docVIP

世纪城水濂山项目规划建议 一、现状： 地块印象：（1）水濂山区位：东莞城市中央生态区、城市后花园；（2）指标：低密度舒适度产品；（3）配套：政府附属配套带来的高私密感、高档酒店配套带来的商务享受 二、地块核心价值梳理——超越传统居住型别墅的价值支撑： 1、区域价值支撑：水濂山乃东莞城市后花园，片区的私密感非常强； 2、项目素质支撑：（1）高端酒店配套带来的商务便利；（2）政府附属配套带来的周边环境改观；（3）地块处在绿色世界之中，自身的私密性非常强（4）东莞市国宾馆对地块气质的提升。 3、核心价值：除了传统的“地段+资源”外，本项目的“私密性+商务”的尤其明显，需重点发挥。 三、产品定位： 产品类别 地上户均建筑面积（㎡） 承担作用 顶级别墅 约1200-1300 标杆产品，实现超额溢价 满足市场顶级客户，有一定市场风险 树立项目差异化形象 极致舒适型别墅 约600-750 现金流产品，回现和溢价的主力 满足主流需求客户，市场风险一般 入门舒适级别墅 约430-450 补缺型产品 兼顾投资与需求，市场需求较大 产品市场风险较小 四、地块价值分析： 五、方案规划： 六、方案指标配比： 户型　 户均面积㎡ 套数 套数比 总建筑面积㎡ 面积比 舒适别墅 430 24 44% 10320 31% 极致舒适别墅 680 28 51% 19040 58% 顶级别墅 1200 3 5% 3600 11% 总计 ? 55 100% 32960 100% 总用地面积 167276 酒店占地 38324 容积率 0.436 湖面积 38197 总建筑面积 72820 住宅区占地 90755 酒店建面 40000 计住宅容积率 0.36 住宅建面 32960 ? ? 其中： A区：顶级别墅（3套） 总建面：3600 户均建面：1200 住宅占地：4200 每套占地（基地面积+花园）：1400（400+1000） B区：临湖极致舒适别墅（15套） 总建面：11250 户均建面：750 住宅占地：13800 每套占地（基地面积+花园）：1020（220+800） C区：极致舒适别墅（不临湖）（13套） 总建面：7800 户均建面：600 住宅占地：9360 每套占地（基地面积+花园）：820（220+600） D区：舒适别墅（24套） 总建面：10320 户均建面：430 住宅占地：12000 每套占地（基地面积+花园）：500（150+350） 注：1、顶级别墅设置最多不超过3栋；2、为了保证项目定位的实现，提高项目品质，可根据需要对户均面积、套数、容积率等进行微调； 七、物业发展建议： 1、顶级别墅：打造成私人行宫，可作为收藏和私人接待，可借鉴上海紫园和上海檀宫。 2、临湖极致舒适别墅：根据使用功能的多样化，可将临湖极致别墅细化为3类： （1）满足居住功能需求的自住型——重视纯居住的极致生活，功能更完善； （2）满足家族式交流的混搭型——方便家人间的交流往来，重视家族式的生活方式； （3）满足外向交流的社交型——重视社交活动，打造成商务型的私人会所。 3、极致别墅（不临湖）：居住型产品，注重坡地别墅的打造。 4、舒适别墅：居住型产品，走主流路线，注重功能上的细分。 世纪城集团 项目定位建议 第2页 共4页