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第二章　不同类型房地产的估价 　　考试要求　　1.掌握居住房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；　　2.掌握商业房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；　　3.掌握商务办公房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；　　4.熟悉旅馆房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；　　5.熟悉餐饮房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；　　6.熟悉工业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；　　7.了解特殊用途房地产及其估价的特点，影响这些类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法。 　　【考情分析】　　无论是问答题，单选题，估价报告指错，改错题估价首先都是明确估价对象，而估价对象的用途会影响你选择的方法，技术路线。　　2）指错历年考点 年份 主要考点（估价对象与目的；估价方法选用） 2003年 商务楼转让估价；收益法和成本法。 2004年 写字楼抵押贷款评估；收益法和市场法。 2005年 在建工程房地产抵押价值评估；假设开发法和成本法。 2006年 商铺的转让价格评估；市场法和收益法。 2007年 办公用途的房地产市场价值评估；市场法和收益法。 2008年 办公楼的房地产转让市场价值评估；市场法和收益法。 2009年 写字楼抵押贷款评估；市场法和收益法。 2010年 综合大楼抵押贷款评估；收益法和市场法。 2011年 房屋征收补偿评估；选用市场法和收益法。 2012年 综合大楼市场价值评估；市场法和收益法。 2013年 工业厂房的抵押评估；收益法和成本法。 2014年 抵押评估；收益法和成本法。 　　内容讲解　　按照估价对象的用途，在房地产估价时一般将房地产分为下列10类：　　1.居住房地产：包括普通住宅、高档公寓和别墅等。　　2.商业房地产：包括商业店铺、百货商场、购物中心、超级市场、批发市场等。　　3.办公房地产：包括商务办公楼（俗称写字楼）、行政办公楼等。　　4.旅馆房地产：包括宾馆、饭店、酒店、度假村、旅店、招待所等。　　5.餐饮房地产：包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。　　6.娱乐房地产：包括游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等。　　7.工业房地产：包括厂房、仓库等。　　8.农业房地产：包括农地、农场、林场、牧场、果园、种子库、拖拉机站、饲养牲畜用房等。　　9.特殊用途房地产：包括车站、机场、码头、医院、学校、博物馆、教堂、寺庙、墓地等。　　10.综合房地产：是指具有两种以上（含两种）用途的房地产。　　建议重点把握：　　1.居住、商业、商务办公房地产估价。　　2.不同类型房地产估价的技术路线及难点处理。 第一节　居住房地产估价 　　（一）居住房地产及其特点　　1.单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大　　居住房地产主要以满足自用为目的，也有部分作为投资，出租给租客使用。由于居住房地产往往以居民个人购买行为为主，因此，其单宗交易规模较小，但市场交易频繁、交易量巨大。　　2.具有较强的相似性、可比性　　居住房地产之间的相似性、可比性比其他房地产多，在一个居住小区中，往往有很多幢相似的居住房地产，即这些居住房地产处于同一区位，具有相似的建筑设计、相似的户型及功能等；在同一幢居住房地产楼内，特别是高层住宅，楼层接近而方位相同的各套住宅也基本没有什么区别。此外，由于居住房地产的市场交易量巨大，所以比较容易获得足够数量的可比实例。市场法是居住房地产首选方法之一。 　　3.不同类型住房价格内涵差异明显　　由于我国住房政策阶段性、导向性差异的原因，我国居住房地产存在着商品房、房改房、经济适用住房、廉租住房和集资房等，这些住房的权属性质存在差异。　　从住房保障角度看，分社会保障住房和非社会保障住房。社会保障住房有经济适用住房、廉租住房、政策性租赁房、限价商品房；非社会保障住房有商品房、集资住房。　　根据住房的产权形式分：商品房具有完全产权，即拥有一定期限的国有土地使用权和地上建筑物的所有权；房改房、经济适用住房只拥有地上建筑物所有权，不拥有或部分拥有土地使用权（有限产权），其土地使用权既有划拨的，也有出让的；廉租住房属于政府，公共租赁房属于政府或政府委托机构，使用者只拥有建筑物的使用权。　　由于现阶段住房权属性质的不同，必然导致其价格构成内涵上的差异，因此其估价也具有各自的特殊性。商