第五章--房地产开发资金的筹集.pptVIP

第5章 房地产开发资金的筹集 1.掌握房地产开发资金筹集的概念; 2.熟悉房地产开发资金使用的特性,资金筹集的基本原则,资金筹集的分类及相关概念； 3、掌握房地产开发资金筹集的主要方式，了解房地产企业融资方式的新发展； 4、了解房地产开发贷款的风险管理； 5、掌握房地产开发资金筹集规划方法，熟悉房地产开发资金筹集成本分析方法。 房地产开发项目资金筹集的实质，是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资筹集资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。 房地产开发项目资金筹集主要是指资本金、预租售收入(资本溢价)和债务资金（借入资金）三部分资金的筹集。 一、融资主体：企业融资、项目融资 不同的融资主体，借款人的追索形式不同。 企业融资：是指一个公司利用本身的资信能力为主体所安排的融资。项目借款人提供的是完全追索形式的贷款。 项目融资：是指一个公司为了建设、收购或重组一个项目所进行的融资活动。项目借款人提供的常常是无追索或有限追索形式的贷款。 利息成本一般高于同等条件公司贷款的0.3-1.5%。 追索：也称完全追索，是指贷款人在借款人未按期偿还债务时，要求借款人用以除抵押资产之外的资产偿还债务的权利。 有限追索：是指贷款人可以在某个特定阶段或者规定的范围内，对项目的借款人追索。除此之外，无论项目出现任何问题，贷款人均不能追索到借款人除该项目资产、现金流量以及所承担义务之外的任何财产。 无追索：是有限追索的特例。即贷款人对借款人的追索仅依赖于项目本身的经济强度。 案例： 某省电力有限责任公司现有A、B两个电厂，为满足日趋增长的供电需要，决定增建C厂。增建C厂的资金筹集方式有两种： 第一种：借来的款项用于建设C厂，而归还贷款的款项来源于A、B、C三个电厂的收益。如果C建设失败，A、B两厂的收益将作为偿债的担保。这时贷款方对电力公司拥有完全追索权。 第二种：借来的款项用于建设C厂，而归还贷款的款项仅限于C厂建成后的收益。如果C建设失败，贷款方只能从清理C的资产中收回一部分，不能要求用A、B两厂的收入来归还贷款。这时贷款方对电力公司无追索权。或者只要求电力公司把其特定的一部分资产作为贷款担保，这时可称贷款方对电力公司拥有有限追索权。 项目融资与企业融资的比较 项目融资的适用范围 资源开发项目:石油、天然气、煤炭、铁、铜等项目的开采 基础设施建设：铁路、公路、港口、电信和能源等项目的建设 制造业项目 二、融资渠道：直接筹资、间接筹资 直接筹资是指筹资者直接从最终投资者手中获得资金，投资者与筹资者之间建立直接的借贷关系或资本投资关系，其主要形式为筹资者发行股票或债券。 间接筹资是指筹资者通过金融中介机构进行的筹资活动。其主要形式为银行借款或非银行金融机构借款等。 间接筹资具有手续简便，筹资数量和期限较为灵活，筹资数量和期限较为灵活，筹资者只需同一个或少数几个投资者交道，纠纷较少且容易解决等优点，但也存在着筹资数量有限，期限较短（这一点在我国表现的较为明显）等缺点。 直接筹资和间接筹资差异： 1.筹资机制不同。直接筹资依赖于资本市场机制，以各种证券作为载体；而间接筹资既可运用于市场，也可运用于计划或行政机制。 2.筹资范围不同。直接筹资具有广阔的领域，可利用的筹资渠道和方式较多；而间接筹资的范围比较窄，筹资渠道和方式比较单一。 3.筹资效率和费用高低不同。直接筹资的手续较为繁杂，所需文件较多，准备时间较长，故筹资效率较低，筹资费用比较高；而间接筹资手续比较简单，过程比较简单，故筹资效率较高，筹资费用较低。 三、资金偿还特性分类：权益筹资、债务筹资 房地产开发项目资金筹集主要是指资本金、预租售收入和债务资金三部分资金的筹集。 在资金筹集阶段，建设项目所需的资金总额由自有资金、借入资金两部分组成。 自有资金：指凡属于房地产企业（单位）所有者权益范围内所包括的资金，是按财务制度规定归企业支配的各种自有资金。包括企业折旧资金、资本金、资本公积金、企业盈余公积金及其他自有资金，也包括通过发行股票筹集的资金。 另一角度定义： 指企业为进行生产经营活动所经常持有，可以自行支配使用并毋须偿还的那部分资金。 资本溢价：指有限责任公司投资者交付的出资额大于按合同、协议所规定的出资比例计算的部分。 投资者的出资额等于按其投资比例计算的部分，作为资本金记入“实收资本”科目；大于按其投资比例计算的部分，作为资本公积金记入“资本公积”科目。 权益筹资 （1）权益筹资的途径： ①发行股票； ②吸收直接投资；