东莞南城中天城市之门项目商业销售建议报告2012年07月11日.pptVIP

中国首席商业地产综合运营商 致：广东中天公司 东莞南城 中天·城市之门项目商业销售建议报告 2012年07月11日 PART 1 项目经济测算预估 回本周期 返算售价 10年回本 12年回本 15年回本 20年回本 年回报率 8% 7% 6% 5% 50元/㎡/月 7500元/㎡ 8600元/㎡ 10000元/㎡ 12000元/㎡ 82元/㎡/月 12,300元/㎡ 14,000元/㎡ 16,500元/㎡ 19,680元/㎡ 100元/㎡/月 15,000元/㎡ 17,000元/㎡ 20,000元/㎡ 24,000元/㎡ 按照铺位及人流的对比，本项目商铺的租金范围约50-100元/M2，按上述计算其基准价格在82元/M2； 但本项目个别商铺面积较小（约40M2/间），其月租金若在5000元/月以内，则其投资具有较大的价值； 本项目15年回收期内的租金均价约为90元/M2，15年内的回报率较为可观，故本项目基本价格建议在16,500元/M2较为合理。 商业基准价格制定 人流（含方便到达性） 进深面宽比 面积大小 方正间隔 50% 15% 10% 25％ 分值说明： 1、人流量： A、是商业价值是否最大化的首要因素，故比例较高占50%，主要考虑地段、道路、交通、小区主入口等因素； B、街角及小区入口处，属于主干道，商业价值较高； C、超市主力店，人流量固定，加上已具备现楼展示条件，故其商业价值次之; D、小区行人出入口，属小区内商铺，价值较低。 2、面积比： A、面积小，其单价可适当提高，但总价低，易于销售； B、面积大，其单价无法提高，由于高总价的原因，故存在较大的销售难度。 3、面深比： 面宽大，进深小，其商业价值较高；相反则较低，考虑到本项目进深总体较长，故分值占比为10%。 4、方正间隔： 商铺内方正、规则，其商业价值较高，相反则较低；若内有大型剪力墙及错位间隔，则将会大大降低其价值，故取较高的分值20%。 5、餐饮功能： 小区型的商铺具备餐饮功能的价值较高，投资自用两相宜，相反则较低。 系数分析 PART 2 销售策略方案一 选择1F两端小面积+2F大面积组合方式销售,1F中间划分为三个大面积、2F中间划分为二个面积铺位,也采用一拖二的方式销售(见下图铺位划分) 方案一组合方式 1F 2F 15,015 784,516 1F 22688 4777761 27107 1994804 21203 4629142 21698 3856514 21698 4187618 19770 1973441 1621317563 4355676 30755 1142856 28506 2112580 26183 3399536 27183 4511480 26183 2873006 19635 4260795 单价 总价 25683 4219635 2F 11525 7289217 11855 5338662 9463 9515017 9463 8516250 10288 3106311 13588 4523822 12350 4264085 单价 总价 序号 铺号 预售建筑面积 实收单价 实收总价 标准面价单价 标准面价总价 1 101 164.3 25,683 4,219,635 27,707 4,552,269 2 102 210.59 22,688 4,777,761 24,476 5,154,392 3 103 73.59 27,107 1,994,804 29,244 2,152,055 4 104 218.33 21,203 4,629,142 22,874 4,994,057 5 105 177.74 21,698 3,856,514 23,408 4,160,523 6 106 193 21,698 4,187,618 23,408 4,517,728 7 107 99.82 19,770 1,973,441 21,328 2,129,008 8 108 217 19,635 4,260,795 21,183 4,596,674 9 109 1232.64 16,213 19,984,176 17,491 21,559,530 10 110 248.01 17,563 4,355,676 18,947 4,699,034 20 111 37.16 30,755 1,142,856 33,179 1,232,947 21 112 74.11 28,506 2,112,580 30,753 2,279,114 22 113 129.84 26,183 3,399,536 28,246