东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)119页.pptVIP

目标下的问题 总价分析：一期洋房面积段相对较小，景观资源相对欠缺的单位数量占比较大，因此总价多数集中在160万以内，总价控制带来项目热销。 一期洋房小结论 在市场压力巨大的08年初，一期洋房以合适的价格策略（均价8050元/平，栋最高价9458元/平、最低6519元/平）赢得销售量，跑赢大势； 价格表制作给到的借鉴意义：平面资源景观的大幅拉差，及竖向单位景观变化不大的小拉差，促进不同质素单位的对应出货； 总价控制：主力总价控制160万以内，最高总价在300万以内，实现客户对比的产品集中在洋房而非别墅。 价格分析：85％的单位总价控制在250万元以内，低于客户的预期。 同样的户型，因楼层、景观差异，价差较大，除顶层送花园为外，底层与顶层价差在60%！ 竞争对手筛选 经项目现场销售人员反馈、同步区域内成交客户的购买行为分析，筛选得出本项目主要竞争对手： 一级重点竞争项目： 万科虹溪诺雅二期 区域：松山湖 干扰型项目： 松山湖：长城世家（预计明年5月推货，不进行本次竞争分析） 松山湖：和堂（政府建设型项目，属非完全商房类型，不考虑定价参考） 城区豪宅代表项目：如天骄峰景，世纪城国际公馆，星河传说（与松山湖客户购买行为可以重叠但不冲突，置业追求目标差异） 定价策略的模型分析—案例启示 4#01单位景观情况 4#景观情况 4#景观情况 4#景观情况 5#1单元景观情况 8层房 8层厅 5#2单元景观情况 爬楼照片 8F开始看到高尔夫内湖 14层房 14层厅 5#3单元景观情况 爬楼照片 14F开始次卧不受6#楼遮挡影响 8层房 8层厅 5#3单元景观情况 爬楼照片 8F开始看到高尔夫内湖 4层房 4层厅 5#3单元景观情况 爬楼照片 4F起开始看到二期内湖 11层房 11层厅 6#1单元景观情况 爬楼照片 同层内园林面仅02主人房不看高尔夫内湖 10层房 10层厅 6#1单元景观情况 爬楼照片 10F起01房可看到高尔夫内湖及二期内湖 临时垂直梯 02房不可看高尔夫内湖 4层房 4层厅 6#1单元景观情况 爬楼照片 4F起可看到二期内湖 3层房 3层厅 6#1单元景观情况 爬楼照片 同层内园林面仅02主人房不看二期内湖 11层房 11层厅 6#2单元景观情况 爬楼照片 仅01主人房可看到二期局部内湖 15层房 15层厅 7#1单元景观情况 爬楼照片 14# 12# 13# 15# 11# 10600 11600 15500 14500 4 5 6 7 5#楼，是锦绣的“帝峰” 4.6.7#楼，是锦绣的普通单位 2008.11 开始推售 2009.11推售 销售过程中提价两次 11-01价 12612 31 12562 30 12443 29 _　 28 12087 26 　_ 25 11849 24 11701 22 11404 21 11305 20 11206 19 11107 18 11008 17 10909 16 10810 15 10711 14 —— 13 10513 12 10364 11 10008 9 9909 8 9810 7 9612 6 9513 5 9464 4 9434 3 9384 2 原底单价 层数 天骄峰景帝峰\国阙单元的价格,与其他单元的价格拉开很大差距.平面拉差到达近9000元/平米，不是同样的评价体系.国阙目前的价格对应的销售速度,可知该价格是洋房的高点; 不同面积\不同景观物业的价格处理方式，可给锦绣山河定价提供参考. 12# 11# 10# 9# 8# 7# 6# 5# 40 20 20 100 40 20 20 20 40 20 20 20 50 20 20 20 20 -20 -20 -20 0 -20 0 80 80 80 80 200 6-04 50 30 50 100 200 100 100 100 260 150 100 100 100 100 100 100 100 100 100 300 100 50 120 120 120 120 120 600 11-02 价格竖向差 普通单元层差集中在20-60元/层之间，部分特殊单位进行大跳差; 高价值\大平面\高总价单元跳差为100-150元/层，进行价格拉升. 10135.2元/平均价 与天骄的价格对比 25层3房 25层3房 27层5房 11层3房 5 6 约8700元/平 约10600元/平 7 18层3房 约9600-9800元/平 4 17层3房 约9800元/平 6# 9# 9999 10936 9811 12# 11# 10600 11600 15500 14500 因为资源景观的条件不同,