碧桂园凤凰城J173空中别墅营销推广策略2011年9月.pptVIP

怎么做？ J173（518㎡）碧桂园·凤凰城百姓大社区里独特的高阶产品 147套500万主力总价，总销值近7亿元的产品—— 任务界定 【客源机会】 J173总价约500万以上的高端住宅产品， 客户区域主要在句容、丹阳、南京。 南京：城中、城北、河西为高端住宅集中区域，优势在于地段、成熟的配套及品牌影响力； 句容：区域无此类高端住宅项目，唯有宝华山、茅山区域的独栋别墅总价较高，优势在于项目周边稀缺的山景资源及其为低密度产品； 丹阳：区域目前仅恒大名都的四房为当地高端住宅产品，优势在于恒大为区域内第一个入驻的大牌开发企业。 客户特征 1）客源区域组成：句容市区客源为主要来源，另一个购房主力来自丹阳等乡镇客户 2）客源职业构成：私企业主、中高管、个体工商户 3）购房动机：自住为主，改善购房为主要目的； 客户需要什么 是家庭或事业中的决策角色。 收入稳定、购买力强，重视口碑、 需要身份认同感， 会在圈子之间，把购什么房当成是夸耀的话题。 领先居住品质 社会价值认同 身份认同 圈层识别 客户利益点（客户想要的） J173(518㎡)能满足吗？ 规划 大社区完善配套资源，享受别墅没有的便利生活 J173价值体系再梳理 景观 社区2800㎡泳湖景观资源第一排，视野开阔 户型 一梯一户更尊贵，165席限量席位。主人区三套房，生活舒适度极高。 创新 100m2花园建在空中，南京及周边空中别墅 J173是怎样的高端—— 户型 一梯一户，奢华尊贵 规划 将100㎡空中花园建在空中 自住保值 完善社区，不限购 高阶户型 高阶眼界 高阶居所 最大亮点（价值提炼） 阶层 产品定位 城市·空中钻石墅 沿用、演绎碧桂园豪宅产品线“钻石墅”名称，显示其在产品类别上的高端定位。直观、形象，易于和高端产品建立联想。“城市”做前缀，直接点出其配套优势。 主推案名建议 J518 契合产品J518，点明产品面积518㎡；直观好记。 契合人群J518，和“我要发”谐音，意头好，易推广。 契合精神定位J518，“钻石，珠宝Jewel”，“阶”JIE首写字母，高端标志。 推广语 别墅建在空中，南京罕见。产品即是亮点。 进阶，不一样的境界。步上台阶的别墅，先写景再写情，从产品，演绎出生活眼界和人生境界都提上一个台阶。 进阶，不一样的境界 线上推广 舆论炒作：根据新的豪宅定义演绎，衍生出全新的新闻炒作热点，投放于高端杂志、1-2种大众类纸媒、覆盖面比较广的网络等媒体，以新闻的形式加以宣传。 广告投放：鉴于目前拓客主要分布于南京及丹阳区域，建议项目以新的豪宅形象，运用硬广的形式，投放于南京及丹阳区域高端杂志、网络媒体、电视类等高端媒体，加以宣传。 户外媒体：运用现有的户外媒体资源，演绎大户型的新的高端形象。 推广建议 线下推广 挖掘现有客户资源：以客户答谢为由头，购买具有诚意的礼品（如句容的新鲜瓜果）登门拜访已购大户型客户，以诚挚的问候，诚意的洽谈，为其定制活动或使其介绍新客户购买同类大户型产品。 拓展周边市场：在丹阳区域寻找高端人群居多的固定外展点，有效蓄客。 数据库资源利用：购买南京及丹阳区域已购别墅等高端人群发送短信及直投。 定制高端活动：嫁接高端品牌资源，互换VIP客户的方式，增加现场新来访高端客户数量。 推广建议 推广方式 推广周期8.1-8.31 舆论+公关活动 J518现场媒体开放日活动 4大平面媒体 4大网络媒体 4大电台电视台媒体 共同报道南京罕见空中花园别墅 高端客户活动论坛J518 养生活动 亲子活动 投资讲座 权威专家现身说法 （别墅专家，投资专家谈论J518） 10所高校教授参观团 10所医院博士参观团 10大商会精英 参观南京罕见空中花园别墅 进阶，不一样的境界。 碧桂园·凤凰城J518，空中别墅赏析 “媒体开放日”活动 名流观点论 以新闻媒体发布方式，在业内制造影响力。 通过邀请名人、业内专家、同行莅临参观，制造事件营销，达成“名人效应”。 一、“媒体开放日”活动 举办媒体业内开放日，邀请各媒体到来，集中介绍J518产品 7月下旬——8月上旬 主流报纸编辑 （楼市）杂志编辑 四大网络编辑 J518现场媒体开放日活动 4大平面媒体 4大网络媒体 4大电台电视台媒体 共同报道南京罕见空中花园别墅 二、名流观点论 在各大开放日期间，邀请名流、名家前来参观，行业业内人士前来。医生、商会会长、教师教授、媒体代表等，并最后请他们点评、合影留念，以备今后物料宣传之用。 J518视觉表现 【方案一】 Part1· 目标理解 Part2· 市场分析 Part3· 项目解析 Part4· 客户挖掘 Part5· 销售执行 Part6· 企划推广 Part1· 目标理解 销售目标 截至2011年9月底达30亿销售目标