龙湖地产工程质量保证体系及重点.ppt

龙湖地产工程成本保证体系与重点 一、设计变更与管理 成本管理体系同样是房地产企业管理的重要组成部分。因龙湖系列讲座有成本方面的课程，在此只简单讲一下施工阶段设计变更与现场洽商管理的一些要点 二、集中采购与管理 龙湖地产工程质量保证体系与重点 ■ 设计变更的责任管理部分需要完善： 不是所有设计变更都发生费用调整 设计变更尚未实施，施工单位未发生实际费用 设计变更虽然因设计错误引起，但属于乙方未执行甲方 工程管理规定从而产生费用 因施工方原因导致材料、工艺变化引起的设计变更 龙湖地产工程质量保证体系与重点 ■ 工程采购策划： 地区公司购销比分析： 年度销售额： 26.47亿元 年度工程采购额：16.18亿元 年度税后利润： 4.23亿元（利润率16%） 购销比大于45% 按照同比利润率计算，假定采购成本下降10％，所创造的利润为1.21亿元，相当于企业年度销售额凭空增加30％以上所产生的利润 龙湖地产工程管理保证的合约配合 一、龙湖地产的合约工程质量保障 二、龙湖地产的合约进度管理保障 三、龙湖地产的合约成本控制保障 龙湖地产工程管理保证的合约配合 ■ 房地产企业工程管理的依据： 国家相关法律、法规 国家、地方及行业相关规范、图集等 建设方和工程供方的合约 国内大多数房地产企业比较注重合约中的经济条款部分，对有关工程质量、进度等管理方面的约定往往比较欠缺 龙湖地产工程管理保证的合约配合 ■ 房地产企业工程合约管理的一些普遍现象： 合约由法务专业人员编写，其合约条款设计无法指导实际的工程管理 合约中存在大量不合理的、甚至无法操作的霸王条款。看似维护甲方利益，实际管理反而会出现甲方破坏合约的执行 龙湖地产工程管理保证的合约配合 ■ 房地产企业工程合约管理的一些普遍现象： 以罚代管体现突出，单纯依靠处罚，并不能真正解决工程管理遇到的问题 企业缺乏标准化合约范本，每次采购都需要编写质量、技术、管理等方面的条款，导致工作效率降低。同时人为因素导致合约技术管理等条款编写不完善，存在合约漏洞 龙湖地产工程管理保证的合约配合 ■ 房地产企业工程合约管理的一些普遍现象： 工程合约条款设计中，依然采用传统目标管理的方式。工程管理要求不清晰，对实际工程管理过程中缺乏指导性、可考核性和可操作性，无法形成有效的合约监管机制。不利于甲方工程部依据合约对施工方进行有效的管理。甚至导致突破合约施工成本的现象 龙湖地产工程质量保证体系与重点 ■ 向工程供方输出企业管理标准，并对其管理： 为避免为样板而样板，在全面开展施工前期，应注意样板渐进推广的质量控制，避免因作业班组水平差异问题造成不必要的损失成本 所有分部、分项工程在大面积施工前，均应做小范围样板，对于重点部位、重点工序，同样可以实行样板管理 龙湖地产工程质量保证体系与重点 ■ 加强工程质量执行力管理的考核力度： 对关键工序、关键部位、施工质量通病等环节应针对施工、监理、项目工程部制定明确量化的质量管理工具 对质量管理工具形成可追溯、可考核的责任记录档案管理制度 实施必要的地区公司定期检查制度和集团不定期抽检制度 集团工程管理专业性考核（抽检评比、业务考试等）与地区公司绩效考核脱钩，避免地区公司补偿性保护 龙湖地产工程质量保证体系与重点 ■ 加强工程质量执行力管理的考核力度： 龙湖地产工程质量保证体系与重点 ■ 加强工程质量执行力管理的考核力度： 龙湖地产工程质量保证体系与重点 ■ 优化分户验收管理程序，降低业主投诉： 分户验收的目的不是为了取得工程竣工备案手续： 分户验收是工程质量控制的最终环节 分户验收应由项目工程部组织 工程分户验收应与物业分户验收分开检验，避免工程不承担质量检查义务（几乎完全依靠物业检查进行整改）和预防物业公司因专业性不足导致质量检查疏漏 分户验收管理程序的优化，可以有效降低交付期的业主投诉 龙湖地产工程质量保证体系与重点 ■ 优化分户验收管理程序，降低业主投诉： 传统的工程分户验收管理程序： 确定分户 验收标准 确定分户 验收方案 开始分户 验收检查 质量问题 整改 工程、物业 联合验收 质量问题 整改 办理备案 物业保洁 工程交付 龙湖地产工程质量保证体系与重点 ■ 龙湖地产的工程分户验收管理程序： 确定分户验收 质量标准及表格 确定分户验收阶段目标要求 成立分户验收 组织、工作小组 确定分户验收 实施及奖惩方案 分户验收工具 仪器设备检查 第一次三方分户 验收，监理记录 质量整改单 限期整改 第二次分户验收 整改复检及奖惩 四方（增加物业）第三次分户验收 限期整改、整改复检及奖惩 移交钥匙、物业开荒保洁 客服书面、电话通知业主预验收 龙湖地产