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房地产开发用地的获取 房地产开发与经营第四章 主要内容 1. 土地使用权获取的方式。 2. 土地征收、征用以及拆迁安置补偿。 学习目标 1. 掌握本章所涉及的概念、招牌挂出让的基本程序。 2. 熟悉土地征收（用）的拆迁安置补偿的有关内容。 一、土地使用权的获取 获 取 的 主 要 渠 道 土地出让 土地转让 行政划拨 市场机制 其 他 取 得 渠 道 出租或抵押渠道 入股联营或收购兼并渠道 与农村集体经济组织联营 或收购兼并渠道 国 有 土 地 使 用 权 集 体 所 有 土 地 的 使 用 权 （一）土地使用权出让 土地 所有权：国家 使用权 用地者 地方政府 出让 国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。 1. 含义 土地所有权与使用权分离 2. 土地使用权出让的特征 受让主体的多样性 有偿有期限性 计划性 国家主权神圣不可侵犯原则 3. 土地使用权出让的基本原则 平等、自愿、有偿原则 所有权与使用权分离原则 合理利用土地原则 4. 土地使用权出让年限 居住 工业 教育、科技、文化、卫生、体育 商业、旅游、娱乐 综合或其他 70年 50年 50年 40年 50年 用地类型 年限 依据： 《中华人民共和国城市房地产管理法》 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 提示：注意使用期限届满的后续问题的处理 5. 土地使用权出让方式 《中华人民共和国城市房地产管理法》 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 国土资源部第11号部令 （2002年7月1日起执行） 国土资源部第71号部令 （2004年8月31日起执行） 协议、招标、拍卖 招标、拍卖或挂牌 不再实行协议出让 依据 出让方式 出让方式的演变 招标 拍卖 挂牌 底价是否公开 不公开 不公开 公开 底价由谁确定 招标委员会 拍卖委员会 委托人 交易决策组织 招标委员会 拍卖委员会 委托人 报价方式 填写投标书 举牌 交易中心电脑报价 报价次数 一次 多次 可多次 竞买（投）人数 ≥3人 ≥2人 ≥1人 公告发布地点 交易中心、互联网、报纸 交易中心、互联网、报纸 一般在交易中心和互联网 公告期限 — 拍卖前不少于30日 不少于30日 公告发布方 委托机构 委托机构 委托机构 三种出让方式的比较 6. 土地出让的一般程序 拟定方案 正式报批 组织实施 登记发证 获取出让文件 缴纳投标或竞买保证金 签订成交确认书 签订《国有土地使用权出让合同》 领取国有土地使用权证书 出让方角度 受让方角度 7. 招标出让程序 领取招标文件 公开招标或邀请招标 发布招标公告或通知 投标 开标、评标和定标 签订合同 登记领证 招标书、投标书、土地使用和规划条件及土地使用权出让合同等 投入密封的投标书于标箱，交付投标保证金 开标、验标 、评标和定标 ，发出中标通知书 签订合同，并支付规定数额的土地出让金 持《付清地价款》的凭证，办理登记和领取证件 8. 拍卖出让程序 领取拍卖文件 发布拍卖公告 举行拍卖活动 签订合同 登记领证 载明事项：拍卖时间、地点、标的基本情况、用地要求、展示时间、地点及手续和其他事项等。 持证申报登记，领取文件资料和竞买牌号，交纳保证金 最高应价以拍卖主持人落槌或其他方式确认 ，签署成交确认书 签订合同，并支付规定数额的土地出让金 持《付清地价款》的凭证，办理登记和领取证件 9. 挂牌出让程序 竞买人申请并提交有关文件 发布挂牌公告 竞买 签订合同 登记领证 提交文件：竞买申请书、营业执照、法人代表证明书、法人代表身份证复印件，履约保证金，领取竞买标志牌 竞价最高者，与土地整理中心签订《挂牌成交确认书》 签订合同，并支付规定数额的土地出让金 持《付清地价款》的凭证，办理登记和领取证件 文件移交 土地整理中心向土地利用中心移交项目文件 10. 出让合同 宗地出让合同 成片开发土地出让合同 划拨土地使用权补办出让合同 （1）类型 出让方及受让人的姓名或者名称、地址； 出让土地使用权的坐落位置、宗地号、面积、界址及用途； （2）内容 土地使用年限及起止时间，土地使用条件； 交付土地出让金的数额、期限及付款方式 ； 交付土地的时间，转让、出租和抵押土地使用权的条件， 不可抗力对合同履行造成影响的处置方式 ； 规划设计要点，项目建设进度及竣工时间 ； 市政设施配套建设义务，使用相邻土地和道路的限制 ； 违约责任，合同适用的法律及合同争议的解决方式等。 参见出让合同样本，总结出让方和受让方的权利和义务。 （二）土地使用权转让 转让 用地者 1.