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旅游地产 概念 旅游地产是指：依托周边丰富的旅游资源而建的，有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，可称之为旅游房地产。即是指以旅游度假为目的的房地产开发营销模式。 具体包括：休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及时权酒店、产权酒店、养老度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村等产品模式。是指实现全部或部分旅游功能的房地产开发业。 相比一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。 旅游地产的产生 一般旅游项目的投资收益期都超过15年，但可持续回报时间达到50年以上。 其2—3年就会全部收回投资，且可获取150%到400%的盈利。但旅游地产以低成本为基础，关键问题是必须有人气，否则房子很难卖。 旅游地产的???值与旅客流量正相关，与客源地的交通正相关，和周边风景价值正相关。 当前的旅游投资商是以旅游地产投资的收益来补充旅游投资的长期性；而另一面，旅游的人气效应又有力的构成了旅游地产的价值，形成可持续升值效应。 旅游地产的产生是长期持续回报与快速汇报，持续现金流与短期销售了结，低成本土地与高成本配套等相互联合的合理趋势。实际上，低成本的土地是与高门槛的旅游开发相结合的，这里面讨巧的机会并不多。把人气 搞上去，就需要进行基础设施、景点、游乐、娱乐、景观、接待等等的开发，需要较大的投入。因此，旅游与地产之间的互补互助关系非常重要。 旅游地产的分类 旅游景点地产：指在旅游区内为游客的旅游活动建造的，各种观光、休闲、娱乐性质的，非住宿型的建筑物及关联空间； 旅游商务（商业）地产：指在旅游区域内火旅游区旁边提供旅游服务的酒店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间； 旅游度假地产：指为游客或度假者提供的，直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等； 旅游住宅地产：指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。 旅游地产产品 分时度假：（目前市场度还不是很高）实质上是介于房地产产品和酒店产品之间的一种中间产品。 中国社会科学院旅游研究中心研究报告《旅游绿皮书—2000—2002年中国旅游发展分析与预测》一书中，对分时度假的描述为：最初是指人们在度假地购买房产时，只购买部分时段的产权，几户人家共同拥有一处房产，共同维护、分时使用的度假形式，后来逐渐演变成每户人家在每年只拥有某一时间段的度假地产使用权，并且可以通过交换系统对不同房产的使用权实行交换。 旅游地产中分时度假酒店（公寓）就是加入了分时度假交换体系的“时权酒店”。在分时度假产品中会涉及多方主体：开发商，拥有房产产权；销售商，作为开发商的销售代表向公众销售分时度假产品；度假房产管理公司，管理和维护分时度假房产；分时度假交换公司，向具有分时度假房产使用权的消费者（会员）提供不同地区之间的分时度假产品交换业务；其他还有律师、金融机构、咨询顾问等直接或间接与分时度假相关的专业群体。在我国现阶段，分时度假产品中的各方主体发展不平衡，全国可发展分时度假的产品有上千处，但专业的销售商不到20家。 分时度假是一个三赢的格局：酒店可以提高入住率；会员通过一次性的买断不仅可以享受远远比酒店的门市价格优惠很多的价格，也低调了今后若干年的通胀风险，还可以通过连锁网络“交换”到世界各地的酒店和度假村；儿像RCI这样的中介也因此挣得自己的佣金。 分时度假在全球的稳健发展已经预热了中国市场。为全球分时度假行业提供相关产品和服务的最大供应商RCI（美国国际分时度假公司，1974年于美国印第安纳州波利市创立，亚太总部在新加坡。其首创交换度假时段的概念 ——以一处度假村住宿单位交换另一处度假的类似单位，是业内唯一独立的、环球性的交换度假时段及相关服务的经营者。）公司已经于国内的中安达公司签署了协议，意与中国公司共同建设分时度假市场。 我国青岛弄海园度假村、北京九华山庄、北京翠宫饭店、京瑞温泉国际酒店、珠海石景山旅游区、无锡太湖威尼斯花园等30个度假村或就嗲已经率先加入RCI度假交换网络，接待来自全球各地度假会员。其中请青岛弄海园度假村、京瑞温泉国际酒店获得了RCI总部颁发的金冠奖和国际金奖。 旅游主题社区： 北京旅游主题社区——投资方为深圳华侨城集团，开发商是北京世纪华侨城实业公司 度假村： 中申投资集团——黄山“中城山庄”（综合型现代涉外宾馆）、宏村、南屏村、关麓村等国内外著名古村落风景区。 大连万达——昆明滇池（滇池卫城） 产权式酒店： 主要看地段和其特色。 旅游地产的开发 景观设计：旅游的基础资源，我国的景观评价、景观设计已经具备非常成熟的专业技术，而房地产对环境景观的理解，还长期停留在园林绿化的传统框架内，若能借助旅游业已经形成的理念、