远洋地产2011年4月15日关于商改住物业专题研究.pdfVIP

关于商改住物业的专题研究 市场部 2011年4月15 日 目录 P / 002  报告摘要 03  商改住相关政策综述 06  商改住物业市场综述 24  商改住物业开发模式 53  商改住模式的发展趋势及策略建议 65  附件：商改住典型项目基本资料 71 P / 003 第一章报告摘要 报告摘要 P / 004  商改住产品虽然在限购政策之外，北京及其他城市已经出台了不尽相同的针对商 改住现象的调控政策。其中北京出台的相关政策已经控制了研发、工业用地项目 及酒店类立项商改住行为的发生，并限制了LOFT产品的开发。由于目前的政策没 有从根源上限制产权分割（如一定比例的散售或限制最小产权面积）和基本的居 住功能（如上下水和卫生间）等类住宅开发必备的前提条件，因此商改住产品仍 有机可循。但总体来看，对商改住产品的政策限制将日趋严格。  商改住产品由于单元面积小，总价低的特点，虽然有土地年限、水电燃气等不足 之处，仍然得到了部分的青年自住者和投资者的接受。而开发商则以土地成本低 获得较高的收益，并快速的回笼资金。通过市场分析可以看出，限购等调控政策 对住宅市场带来了冲击，而给商改住产品带来一定的机遇，商改住市场总体仍保 持上升趋势。 报告摘要 P / 005  从目前的商改住操作模式来看，商改住模式主要是利用政府部门之间缺乏协同沟通 的漏洞，在取得规划验收后进行后期改造而达到由非住宅产品到住宅产品的转换。 该模式操作的前提是项目可以进行产权分割，因此获取合适的土地资源并完成报批 至关重要。另外，商改住项目市场推广中要尽量保持低调的姿态，避免过分突出居 住功能。 结合以上研究，我们认为短期内（近两年）商改住现象仍将存在，并有一定的市 场机遇。但如果商改住市场过度泛滥，可能会招致政府的严厉调控。商改住模式的运 作需要有较好的资源整合能力。长期来看，政府将逐步出台政策限制该操作行为的发 生。 P / 006 第二章商改住相关政策综述 房地产调控政策对商改住项目的影响 P / 007  2010年4月17 日、9月29 日和2011年1月26 日，国务院相继出台了三次房地产调控 政策，并逐渐加强了限购及限贷调控政策，旨在抑制住宅市场投资投机需求。 住 宅 市 场 非住宅市场 •已有１套房的本市户籍居民家庭、在本市没有住房且连续5