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国 有 出 让 现状总结一：土地性质是影响养老地产开发的关键问题，以出让方式取得的用地开 发可有效控制风险 n目前尚无“养老产业用地” 划分，以何种方式取得何种类型土地开发养老地产，将影响随后养老地产运营模式 的选择 。 土 居家式养老 ?直接销售，和普通商品房销售无区别，但可能受到限购政策 的限制 立体化养老 养老模式 长住养老 候鸟式养老 康疗型 居家式 立体化 农家休闲 异地购房 地 ?可租可售，土地使用权及房屋所有权明晰，购买者没有顾虑 国有土地-划拨 √ 国 有 划 拨 土 康疗型养老 ?土地成本较低，但投资回收期长，只可持有经营，不允许销 售 用地 性质 运营 国有土地-出让 集体土地 开发商 √ √ √ √ √ √ √ √ √ 地 集 体 农家休闲养老 主体 政府及社会机构 出租及会员制 √ √ √ √ √ 建 设 ?不能完全获得地上物的所有权，出售存在政策风险 运营 方式 出售 √ √ √ 用 地 城仙居模式 √ 现状总结二：空气清新、有一定的自然资源、交通便利是养老地产选址的共通规律 n迎合老年人回归自然、渴望宁静的心理诉求，现有养老住宅对周边自然生态环境要求较高，均存在一定的依赖性 老年人特征 n活动半径缩小：老年人由于生理机 能退化，不适宜远距离活动，希望有 良好的居住环境； n关注健康：开始关注养生保健。 养老模式 长住养老 偏好 n安静：对嘈杂的环境比较反感，喜 欢安静的生活环境； n生态自然：对生态自然的设施有潜 在的需求。 候鸟式养老 强势景观资源 康疗型养老 居家式养老 立体化养老 农家休闲养老 √ 异地购房养老 √ 环境资源 一般生态资源 √ √ √ 无自然生态资源 现状总结三：强调配套设施的多功能复合，满足老年人多方面需求 n除以休闲度假功能为主的候鸟式养老对配套设施要求较低外，其他现有养老地产均强调功能的复合性、综合 性，以满足老年人生理及精神上的多元化需求。 养老模式 长住养老 候鸟式养老 康疗型养老 居家式养老 立体化养老 农家休闲养老 异地购房养老 居住 √ √ √ √ √ 医疗护理 √ √ 康体养生 休闲娱乐 √ √ √ √ √ √ 功能体系 学习交流 精神实现 亲子 休闲度假 √ √ √ √ √ √ √ 投资 √ √ √ √ 现状总结四：从市场需求规模及可操作性两个维度考虑，居家式养老和立体化养老 是未来养老地产的主要发展方向 n基于市场规模、项目可操作性两个维度坐标系下的战略方向决策，居家式养老和立体化养老是未来养老地产的主要 发展方向。 高 康疗型 养老 居家式 养老 立体化 养老 农家休闲 养老 市场需 求规模 ?专业化强， 且仅允许老 年人群入住 ?多家房企将以此 方式进入养老市 场，未来供给规 模较大，且面向 各年龄段客户 ?真正的综合养 老社区，多元 复合，以中老 年为主 ?与农村休闲资 源相结合，市 场规模有限， 面向活跃老者 市 场 居家式养老 立体化养老 规 ★★★☆☆ ?需具备专业 ★★★★★ ?以在社区中配建 ★★★★★ ?需具备资金实 ★★★☆☆ ?利用农村闲置 模 农家休闲养老 操作难 易度 的医疗康复 机构，门槛 进入性高 针对老年人住宅 的形式推出，操 作简单 力和资源整合 能力，有一定 难度 资源，有一定 局限性 康疗型养老 ★★★★★ ★☆☆☆☆ ★★★☆☆ ★★★☆☆ 低 易 操作难易度 难 养老地产开发建议 能不能做？ 市场准入条件 n辐射区域人口状况及老龄化程度 n辐射区域的经济发展水平 n当地政策对老年住宅开发的支持力度 n区域自然及交通条件 谁来做？ Yes 对开发商自身要求 n资金实力 n资金周转能力 n资源整合能力 怎么做？ 社区开发要点 n项目选址 n居住产品 n配套设施 No 不开发 能不能 做？ 养老地产的开发必须基于城市发展的大视角，结合区域人口状况、经济 发展水平及政策环境，是确定养老地产开发的重要前提 n几个关键指标 社会老龄化程度 经济发展水平 当地政策支持力度 区域自然及交通条件 ?项目辐射区域的人口状况及是否进入老龄化（60岁以上老 人占总人口比例的10%以上），对老年住宅的需求程度 ?参照西方发达国际的发展经验，当项目辐射区域的人均 GDP达到500