社区商业操作实务.pptVIP

商业街区操作实务 周文胜 2011-06-25 关注问题 商业项目定位核心：顾客需求+商家意向 街区商业基本模式：生活补充+日常采购 街区商业规划设计：大开放+ 小封闭 功能配置 生活邻里中心：邻里大厨房+服务全配套 新时尚客厅：生活时尚+文化康体 大家庭乐园：休闲景观+ 育教娱乐 案例1：北京蓝色港湾（生活方式购物公园） Lifestyle Shopping Park vs Lifestyle Shopping Center 全国第一家生活方式公园（面积13万平方米，容积率0.6，有别于生活方式中心） 汇集百货、品牌店、影院、超市、餐饮、酒吧、儿童乐园、教育等 （ZARA、丝芙兰、星巴克、无印良品、ESPRIT、Mothercare、马克西姆餐厅 ） 位于北京CBD区域内，由国际著名商业设计公司捷德设计，2008年开业 案例2：深圳书香门第·上河坊 位于深圳梅林关口的交通干道旁，项目总占地6.3万平米，总建面11万平米，商业面积3.68万平米，为低容积率的开放式步行商业街。设计单位是国际著名的商业设计公司RTKL 。 金 龙 路 梅 龙 路 梅林关 地铁4号线 案例3：湖南***商业街（解析） 2条商业街，1条外街1条内街，街长1500米 2个集中式中小型社区商业中心 沿路裙楼皆为2层底商 目前在建，商业中心即将开街 关于定位 定位从地块研判开始： 商业驱动+物业驱动 商业驱动透过商业运作带动外埠人流 物业驱动则是满足社区人流（住宅、酒店、 写字楼）商业需求 各组团形成相互支持的价值链体系 关于定位 定位要服从大街区概念： 街区配套+社区服务 商业街区既有功能配置覆盖客层有较多重叠，不能简单以自己的周边人口画圆 同理，社区人口消费需求并不绝对在自己画圆内释放 各功能形成相互错位、互相影响的市场体系 关于定位 依据街区商业发展的特点和趋势，明确项目应该为何种“产品”，所面对的目标客户范围，本“产品”与竞争产品的不同之处——这种不同之处应对经营者、最终消费者具有巨大的吸引力，而且是其他竞争者在短期内无法复制的。并通过一系列的营销努力把“产品”与众不同之处有效的传达给目标客户群（商家+消费者），从而可以令其在市场上占据有利的位置。 案例3：湖南***商业街 案例解析 商业驱动---新区带引外埠人流 核心主力店：净菜农贸市场（邻里生活馆） 邻里有机净菜超市、干鲜货、地方土特产、 健康食品、绿色食品等 围绕净菜市场衍生的生活配套市场（家政服务馆）药店、花店、旅行社、航空售票、家政、物流、房屋中介、家电维修、洗衣店、宠物医院等 案例解析 风情美食街---特色餐厅、中式餐饮、特色老字号、特色异域风情餐饮、日本料理、韩国料理、泰国菜、西餐咖啡店、特色酒吧、西饼、甜品屋等 家居饰品馆---家庭摆件、经典工艺品、典藏挂画、床上用品、毛巾家纺、小家具、时尚灯具、家居饰品、窗帘、布艺、地毯、睡吧等 案例解析 商业内街---全城唯一大型社区步行街 物业驱动型 龙头---社区影院，本街区唯一，外向 龙珠---休闲广场，本街区唯一，外向 龙首段---数码科技馆，写字楼、酒店、行政、文化功能型楼宇集中区 银行、邮政、移动概念店、电信、手机体验站、办公超市、电脑配件、数码形象店等 案例解析 龙上半段---养生水疗城 高档烟酒专卖、燕窝滋补保健品专卖店、茶叶专卖店、茶社、足浴、网吧、美容美发、汽车百货、车饰美容等 以及配套大型餐饮 案例解析 龙尾段---亲子动漫城、康体运动营 纯住宅物业，私密性、家庭型 儿童教育、早教培训、童装、童玩、孕婴用品、文具、玩具、床用家纺、图书杂志、音像、茶餐厅、特色小餐饮 运动品牌店、运动器械、保健器材、室内运动体验馆、健身会所 案例解析 龙身龙体 全段间插服装服饰、咖啡餐饮 龙首段品牌档次中端，以精品服装服饰，和运动休闲品牌为主； 龙身段品牌档次偏下，以大众流行服装服饰和中老年服装服饰为主； 龙尾段以孕婴儿童用品为主。 案例解析 商业外街---全城最长的非步行商业街区 全城最大的住宅开发街区 自然形成的家居建材、家具灯饰、五金配件、门窗木业等店铺群 外街道商业氛围较差，车流人流混杂，但有明显的商业驱动效应，不做硬性规划，自然成行成市，顺应市场生态调节。 小结 商业驱动