售楼广告中的陷阱及法律效力解读.docxVIP

售楼广告中的陷阱及法律效力解读 2013-07-21  HYPERLINK javascript:; 建筑房地产法律服务团队 售楼广告中的陷阱及法律效力解读 从去年以来，由于金融风暴的影响致使各地的商品房销售一直不景气，有些开发商便采用铺天盖地的广告战术进行促销，从广播电视报纸，到户外广告以及街头散发的售楼传单等无所不及。在这些售楼广告中，广告内容都十分诱人，有的承诺购房送装修，有的送家电，有的说交通多么便利，地铁从旁边经过，小区环境优美，市场、医院一应俱全等，售楼广告，真有说的那么好吗？待消费者签订完合同，等实际交交房后，才发现房屋与广告上的种种承诺却相差甚远。所以在面对诱人的售楼广告时，大家要要擦亮眼睛，识破种种虚假、夸大、欺诈的内容。下面，为大家讲讲常见的、容易让人误导的售楼广告： 1.承诺陷阱。在售房广告中常常出现“升值潜力极大”、“绝对升值首选”??宣传语，这种一无时间、二无实体保证的语言只能是一面之词，没有任何法律效力。 2.售价陷阱。开发商往往在广告显眼位置标一个令人心动的价格，而在不显眼的位置注明价格不包括审批费、配套费、绿化费等，就这“等”字内涵丰富，令不少预付购房款的人始料未及，结果实际支付的款项大大超出购房预算。您在购房时应该切记：一般房价不包括公证费、《土地使用权证》和《房屋使用权证》的工本费、管理费，土地合作费的契约。 3.起价陷阱。一些楼盘所谓的“最低价”、“底价”不断的在售楼广告中出现，而往往等消费者到售楼处去询问时会被告知该价格的房屋已售完。 4.涨价陷阱。开发商总以逐步提升来造成房地产价格猛涨的印象，其实他们是将好房屋留下，先将环境、朝向、层次比较劣的房屋以低价推出，而后将各方情况好的房屋大幅升价出售。面对销售的房屋与售楼广告有所差距的时候，开发商的说辞是，在售楼广告中的宣传是整个楼盘的，或者不是本期开盘的一期，会在下一批开盘等等。 5.利息陷阱。如开发商要求客户交纳大部分房款，而房屋要经很长时间才能交付，开发商虽然定的售房基价低，但是加上利息，购房者可能还是亏了。 6.比较陷阱。开发商在广告中不断强调房屋售价比同地段其他开发商所建的房屋售价低。 其实这种比较是一种片面的引导，如从结构、物业管理、小区内部环境等来看，同一地段，钢混结构的房屋肯定比砖混结构的房屋成本要高，当然售价有差别。 7.在售楼广告上，很多都有很小的字刊印在最不起眼的地方：“本图片仅供参考”、“本广告的最终解释权归**房地产有限公司所有”等，也就是说广告内容一切由开发商说了算，即使与实际不符，开发商也有自己的解释。 8.地段陷阱。购房时不要受广告诱惑，要进行实地考察，同时还要有发展的眼光，更要到国土部门了解城市的规划，有些地段目前较偏，但随着城市的发展，其繁华可能只是三两年的时间：有的地段当时很旺，但未来可能优势不复存在。通常开发商为吸引购房者，往往把自己的地段位置说得过于优越。 9.交通陷阱。在售楼广告中一般会出现“本案距**地铁仅 20分钟车程”，可能开发商会按照直线距离和汽车的最高限速计算得出的。 10.装修陷阱。谨防销售广告“洗脑子”，告诉你样板房的装修如何如何好，采用了某品牌浴缸，而丝毫不提房子的其他问题。切记：你是去买房子的，而不是买样板房装潢的。 售楼广告中的陷阱还有很多，这里就不一一详解了，下面为大家讲一讲如何规避售楼 广告中的风险。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条 规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据上述规定，当售楼广告的不能被认定为要约时，其内容就不能视为购房合同的一部分，除购房合同对其进一步确认之外，买房人不能以广告内容为依据要求开发商承担义务，因此而发生纠纷时也不能要求开发商赔偿。 这就提醒我们购房者，凡售楼广告中宣传小区外环境及配套设施是如何地好，购房者 一定要多长个心眼，不要轻信广告内容，一定要实地核实。开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，购房者应要求将其载入商品房买卖合同中，并对违约设定赔偿条款，这样才能保护好购房者的合法利益不受损害。