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烤鸭股份有限公司连锁经营营建管理手册  目 录 第一章 总则 1 第二章 部门设置、主要职责及考核办法 2 第三章 营建总流程 2 第四章 单店营建定位 5 第五章 营建装饰装修方案设计招标 12 第六章 营建装饰装修方案审批 14 第七章 营建装饰装修施工招标 15 第八章 营建监理（具体内容参见附件三） 17 第九章 竣工验收标准 18 第十章 工程移交 21 第十一章 营建管理制度 22 第十二章 营建设计规范 28 第十三章 营建管理控制表单 30 附件《建筑工程设计招标投标管理办法》 31 附件《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》 34 附件 监理程序、工作内容、工作标准 40 　总则 工作内容：营建管理是指在单店的基本建设全过程中各个环节的综合管理工作，具体包括营建规划、计划、财务物资、设计、施工、工程竣工、移交等。 目的：为适应餐饮业连锁经营的高速发展，满足企业发展的的需求，优质、高速、低成本的搞好营建工作，为单店正常运营提供一个优良的基础平台，保证加盟总部与加盟商投资效益，为了明确营建过程，明确过程中各环节的责任部门、负责内容，明确各环节的作业标准及各种表单的用途，特制定本手册以指导营建人员和签约加盟商工作。 应用范围：签约加盟商、开发部门、营建部门、营运部门、人力资源部门、财务部门。 手册发放审批部门是开发部门。本手册的修订部门是研发部，修订工作相关支持部门是开发部门、营建部门、营运部门、人力资源部门、财务部门。 手册的更新 年度内内容调整以补充文件形式发布，补充文件要求进行编号管理，发放范围及发放回收管理与手册管理相同。 手册每年更新一次，年度更新时应将年度内补充文件分类归并到手册各章节。 手册的更新 年度内内容调整以补充文件形式发布，补充文件要求进行编号管理，发放范围及发放回收管理与手册管理相同。 手册每年更新一次，年度更新时应将年度内补充文件分类归并到手册各章节。 部门设置、主要职责及考核办法 部门设置 各部门在营建中的主要职责 开发部：负责协调加盟商与加盟总部的关系，负责营建参考资料收集汇总。 营建部：负责组织各部门对单店的定位进行设计，负责监理营建设计和施工以及设备和物料采购工作，负责与加盟商协作共同完成营建工作。 营运部：负责接收单店（营建成果），负责从运营角度出发对单店营建过程提出意见和建议。 营建工作各部门考核指标 开发部：加盟商对开发部人员协调工作满意度。 营建部： 单店营建工程质量评分； 单店营建的工期进度完成情况评分； 单店营建预算管理水平评分； 加盟商满意度评分； 营运部满意度评分； 廉政考核指标。 营运部： 接收工作的及时性评分 接收工作的协作情况评分。 营建总流程 营建主流程  单店营建定位 单店营建分析 单店营建分析是在加盟合同签定之后，由营建部门与加盟商共同协作，对单店与营建相关的各方面因素进行的调查研究分析。 单店营建分析目的： 通过对单店的营建分析明确定单店的定位； 明确总预算和各项目预算； 明确单店设计任务的关键指标并指导设计任务书的撰写。 投资回收分析： 以200个餐位加盟单店为例 特许加盟店A方案可行性研究分析 1、条件：城区人口在200万－350万左右 2、规模：200个餐位，最多可加座到250个餐位。面积670m2　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　 金额单位：万元 项目 金额 备注 一、收入 766.5 全天上座率150%（其中中午为50%，晚上为100%）每餐位消费70元/人（包括酒水） 二、成本 306.6 收入的40% 三、毛利 459.9 收入的60% 四、流转税 42.16 收入的5.5% 五、费用 306.21 　 　　1、房租 62 共670m2,按2.5元/天/m2 　　2、特许费 23 年收入的3% 　　3、加盟费 30 建店前一次性交纳 　　4、托管费 15.33 年收入的2% 　　5、托管人员工资 40.8 共9人 　　6、烤鸭炉年租金 4.8 年租金 　　7、计算机系统年摊销 4 一次性投入20万，按电子设备5年摊销 　　8、装修、装饰费用年摊销 8.04 共670m2，按600元/m2计算，一次性投入装修、装饰费用40.2万 　　9、厨房设备年摊销 3 一次性投入30万元，按通用设备10年摊销 　　10、桌、椅、餐具年摊销 1 桌、椅、餐具等按10个餐位2000元购置，　　　　　　　　　　　　　若分5年摊销，按最大加座量250个餐位计算 　　11、店副经理 4.8 1人，按月工资、奖金4000元计算 　　12、公关销售 3.6 3人，工资、奖金1000元/人/月 　　13、服务员 21 26人，工资、奖金700元/人/月 　　14、吧台 2.52