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房地产行业：宝刀未老，王者归来 莫尼塔(上海)投资发展有限公司 1 宝刀未老，王者归来：2011 年估值修复空间 40% ——给予 2011 年地产年度评级为“强于大市” 年度评级：强于大市 核心提示 我们预期 2011 年全国商品房销售面积同比增长 7-8%，房价在二季度小 幅回落，但全年 26-33%的地产投资高速增长将强烈拉动上游原材料和建 筑装修行业的需求。我们建议一季度超配地产上游行业，二季度开始超 配地产板块，全年给予地产“强于大市”的评级。未来板块均衡 PE 为 15-16 倍，明年板块整体估值修复空间可能达到 40%。在板块内部，我 们看好“城市化概念”和“高铁概念”投资组合。 报告摘要 王沛 021 vwang@cebm4.cn pei_w@msn 施琪 021 qshi@cebm.cn shiqi1221@hotmail z 2011 年全国商品房销售面积同比增长 7-8%，房价在二季度小幅回 落：我们的模型显示商品房同比增速明年先降后升，在 4 月触底回 升，我们预计全年增速达到 7-8%；2011 年全国平均房价呈现 V 型走 势，明年一季度房价环比增速会明显放缓，3-5 月可能出现小幅下 跌，下半年房价重新进入上涨通道，但涨幅相对温和。 z 2011 年 26-33%的地产投资高速增长强烈拉动上游原材料和建筑装修 行业的需求：我们预期 2011 年全国商品房新开工面积同比增速大致 在 8-10%左右，地产投资增速在 26-33%之间，对上游原材料和建筑 装修行业的需求拉动将极为强烈。 z 2011 年一季度超配地产上游行业，二季度开始超配地产板块，全年 给予“强于大市”的评级：2011 年二季度出现“价跌量升”的楼市 “软着陆”过程是一个高概率事件，形成对地产板块整体利好； 2011 年一季度建议地产板块配置从低配适当提升仓位至标配，超配 地产上游行业（建材和工程机械），二季度开始超配地产行业；我们 对 2011 年地产板块表现给予“强于大市”的评级。 z 未来三年地产板块均衡 PE 为 15-16 倍，明年板块估值修复空间可能 达到 40%，高于对大盘的预测：考虑到未来几年去地产化进程和需 求增长的适当放缓，我们预期未来三年地产板块整体 PE 的均衡水平 在 15-16 倍左右，这为明年政策稳定之后板块的估值修复创造了确定 的空间；2011 年地产板块平均 EPS 增长 34%左右，同时考虑到明年 可能出现的估值修复，我们预期中性情况下 2011 年地产板块有 40% 左右的上涨空间，高于我们对大盘整体的预测。 z 我们看好板块内的“城市化概念”和“高铁概念”投资组合：在 2011 年上半年，我们看好更具地理和区位布局的五家公司，它们构 建了我们的“城市化概念”组合。而在 2011 年全年的尺度内，我们 也看好因为高铁的建设从而相对受益的“价值洼地”型节点城市， 并用在这些城市中“精耕细作”的公司构建了“高铁概念”组合。 行业研究??地产 莫尼塔(上海)投资发展有限公司 2 2010 年 12 月 13 日 报告精要：2011 年商品房销售面积同比增速先降后升，全年 同比增长 7%，房价在二季度可能出现小幅调整 z 2011 年全国商品房销售面积同比增速前落后升，在 4 月触底回升， 我们预计全年增速达到 7-8%（详见报告第一部分）： 我们用 M1，CPI，M1-M2，房价环比增速，一年期贷款利率和首付比例六个变量 （其中多数是“流动性因子”）构建了商品房销售面积的同比增速的多元线性模 型，并且其与历史上的实际数据具有较好的拟合程度。根据该模型的预测结果， 全国商品房销售面积同比增速 2011 年整体呈现前低后高，先降后升的走势，增速 低点大致在明年 4 月前后出现。2011 年全年商品房销售同比增速在 7-8%左右。 图 1 商品房销售面积同比增速模型预测 -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 实际值 模型值 数据来源：CEIC，莫尼塔公司 z 全国平均房价在