沈阳小韩屯项目发展建议书-70.pptVIP

2.3 区域典型住宅列表分析 项目名 万科四季花城 格林梦夏 五彩园 亚都名苑 水榭花都 所属区域 于洪区 于洪区 于洪区 于洪区 皇姑区 地理位置 西江街99号 怒江北街15号 白山路14号 白山路46号 淮河街36号 占地面积 39.8万M2 18万M2 14.6万M2 17万M2 63330M2 建筑面积 54.7万M2 23.5万M2 20万M2 20万M2 92000M2 容积率 1.4 1.19 1.36 1.17 1.45 产品类型 住宅、商业街 住宅、商业街 住宅 住宅 住宅、商业街 土地使用 年限 50年 30年 50年 50年 50年 面积范围 78－213M2 46－148M2 108－365M2 89－140㎡ 44－184M2 销售均价 3200 2950 3000 2500 3000 园区楼宇 分布 组团式分布 组团式分布 组团式分布 组团式分布 常规分布 物业管理 公司 沈阳万科物业管理公司 格林豪森物业管理公司 广信物业 上海亚都物业管理有限公司 沈阳鸿基物业管理公司 物业费用 1.0/月·M2 1.0元/月·M2 0.8元/月·M2 0.8/月·M2 0.8/月·M2 项目名 万科四季花城 格林梦夏 五彩园 亚都名苑 水榭花都 园区配套 商业街 业主会所、商业街 业主会所 业主会所，超市 商业街 发展商 沈阳万科房地产开发公司 沈阳格林豪森房地产开发有限公司 沈阳广信集团 辽宁海特房屋开发有限公司 沈阳发展房屋开发有限公司 发展商实力 全国知名地产开发商,资金实力强 成功开发沈阳豪宅格林豪森 成功开发沈阳五彩新村项目 投资商为上海铭源，资金有保障 香港上市公司，资金实力雄厚 诉求重点 品牌、白领生活态度、园区规模、园区配套 景观、园区配套 绿色生态环境，园区景观，园区配套 园区风情，配套 教育、园区景观 销售人员 素质 良好的售前、售中/售后服务 前沈阳著名楼盘代理-精华名仕的销售流程 自组销售队伍 前沈阳著名楼盘代理-精华名仕的销售流程 中原独家销售顾问香港销售流程， 销售情况 一期600户于去年初已入住,二期1000套去年初开始认购,经历“5.1”、“10.1”两个销售高峰，全年完成875套销售任务。 一期共800套，去年四月份房展会亮相，同时开始积累客户，7月13日开盘销售率达70%，至年底共销售731套达90%以上。 该项目2001年6月开盘，一期已销售完毕，二期去年4月份上市，共400套，至年底销售60%。 一期于去年9月份开始认购，10月份开始销售，截止目前销售40%左右约110套。 二期于去年3月份开始认购，5月份达到高峰，至年底共销售513套，销售率达70%以上。 2.4 区域内未来竞争楼盘分析 2.4.1 周边在建（售）项目情况统计（单位：万m2) 项目名称 已开发面积 已销售面积 剩余 面积 2004年拟开发面积 2004年可供上市量 国奥现代城 12 7.3 4.7 12 16.7 明华欣居园 12 10.3 1.7 0 1.7 五彩园 20 14 6 0 6 花好悦圆 6.5 2.5 4 0 4 艺术名家 4.5 3.6 0.9 0 0.9 格林梦夏 10 9.2 0.8 16 17.4 万科四季花城 22 20 2 10 12 水榭花都 8.9 6.1 2.8 0 2.8 亚都茗苑 6 2.4 2.6 7 3.3 心海阳光 8.9 0 8.9 0 8.9 北苑明珠 5 3 2 0 2 红田翠园 8 6.3 1.7 8 8.7 总计 123.8 84.7 38.1 53 91.1 从上表可以看出，未来该区域的楼盘竞争主要集中在一些大盘的剩余开发盘量上，其中以国奥现代城、万科四季花城、亚都茗苑和格林梦夏四个大盘最为突出，这四个盘量占到未来开发盘量的90%以上，其余一些楼盘的剩余面积对本项目未来的启动不会造成直接的影响。 2.4.2 区域内供需情况分析 2003年该区域供应量71万㎡,消化量50万㎡,消化率70%.按于洪区60%消化增长率测算,2004年消化量应为80万㎡,而静态供应量91万㎡,再考虑区域内不可预见的新盘2-3个开发量30万㎡,2004年区域总供应量为120万㎡左右,消化量80万㎡,消化率67