物业管理的前期介入建议.doc

第一篇：规划设计 在规划设计阶段应详细查看总规设计图，同时关注以下问题是否符合要求，并针对有关问题向集团研发部提出书面建议： 物业配套用房 物业管理用房应设在小区相对集中位置（如入口附近或小区中心）。物业配套用房应进行合理布局、设计配置，需考虑员工食堂、员工宿舍等配套用房及配套设施，设置位置避免影响业主生活，造成业主投诉。 垃圾站应设在住宅（区）的下风向和较隐蔽处，既不影响居民生活，又不影响小区环境，且减少垃圾清运费用。其面积不宜小于6㎡，与住宅距离20m-30m为宜，臭气排放不影响住宅和商业，外部与道路相连，垃圾站配置照明、插座及给排水设施。垃圾站建议内外双向开门，方便垃圾清运车不进入园区，直接在外面作业。 水泵房、变电站、垃圾站、箱变、地下人防、围墙、煤气调压站等设计应结合环境布置，不能影响美观。 配电室、发电机房、水泵房等宜居中设置，应考虑噪音、电磁、排烟对住户的影响，有噪音和震动影响居民的设备房，应远离居民区，或采用减震降噪措施。 监控室和消防控制室应合二为一，消控中心应具备自然采光和通风，位置设置在小区相对居中位置；大型社区消控室数量宜设为一个，如必须设为多个时，应设置一个总控室，其他消控室信号联网至总控室内。 会所和小区公共服务设施的位置 会所应区分小区配套性会所和具有独立产权的经营性会所，根据会所性质不同，设置位置有别。配套性会所选址无要求，经营性会所应与居住区相对独立。为保持小区的和谐与温馨，同时方便经营和管理，经营性会所须面向市政道路。 会所的规划设计，应根据项目的产品定位、规模、当地的市场，对会所的建筑面积、功能设置等方面进行综合考虑。（参照国内发达城市的会所面积情况，各地市项目会所定位，应侧重于能满足业主基本需求的配套性会所。） 小区公共服务设施的配置，应结合居住社区建设的需要，符合居民的活动规律和日常使用；公共建筑的布局应避免对居民生活形成干扰，保证环境的洁净和安宁，并兼顾其经营管理的合理性和经济性。 出入口设计 出入口在满足规划的同时，数量宜偏少。 小区大门设计应考虑人车分流，主大门建造应豪华气派。且在小区进出口数量的配置合理，避免造成后期人力、物力成本的不必要的支出。 根据小区周边公交站、商业等考虑人行出入口位置，同时方便业主出行及消费，带动商业经营。 车库出入口宜直通市政道路，相对集中的别墅区宜与洋房、高层分开；如设置为多个车库，宜采用通道相连，尽可能减少小区内设置车库出入口。 商铺、会所不宜设置在园区内部。 幼儿园应面朝小区外，宜独立设置出入口。 车位配比 停车位数量要符合国家及地方管理规范进行配置，不宜采用升降车位。 小区交通组织 小区交通组织设计，要满足合理组织人流、车流和车辆停放，创造安全、安静、方便的居住环境。 静态交通组织应避免干扰居民的日常生活和侵占绿地，可采用多种停车方式，宜优先采用地下停车方式。 动态交通组织与道路布置应重点解决好居民活动与自行车和汽车流向的关系，避免或减少相互交叉干扰。 道路规划应考虑双车道路面宽度不应小于6m；单车道路面宽度不应小于2.5m;通向各单元门前的小路，一般宽度为3.0m。当尽端式道路的长度大于120m时，应在尽端设计不小于12m×12m的回车场地。道路标高、坡度适当且排水设施完善，利于排水。 智能安防工程 智能安防建标情况，要求具有以下系统： 联网型可视或非可视楼宇对讲系统，要求能够在小区大门口和监控室与小区内任何一个住户通话，且住户能够在家中通过对讲分机呼叫并与监控中心通话。 建议配置家庭报警系统。 闭路电视监控系统及周界红外线防范系统，应结合小区实际情况，满足小区后期管理需要，做到无盲区监控，周界围墙防范无漏洞。 主出入口、商铺周边及顶层、车库、车道、小区外围、电梯轿厢、楼道、单元大堂、会所等重要安防部位应设置监控探头，并配套夜间灯光照明。 小区车辆出入口，必须安装车辆管理系统，做到自动刷卡管理，如有多个出入口，系统应接入联网。道闸感应刷卡机应结合物业车辆管理方案设置侧边位置方便小区封闭式管理。 电子巡更系统的点位设置，需服务中心根据项目情况核定。 消控室要求位置设计合理，不允许设在地下室等潮湿、不通风位置；面积大小应满足设备、办公桌椅、文件柜及消防货架等物品的综合布局，物业多期开发时，应考虑整体需求。 园林景观及相关配套 小品、休闲亭、椅子、花架、长廊、垃圾桶、护栏等户外设施，应避免使用木质、铁质等不易于后期管理、维护的材料。 园林景观、小品的设计要考虑与整体景观的协调性，尽量考虑可能出现的安全隐患，避免设计上的安全缺陷。 园区尽量减少水系景观等设施。 排水系统及排污系统 尽量避免采取强排方式。 尽量避免采取生化污水处理排放方式。 化粪池设计位置相对远离居住区，尽量集中设置在主干道附近绿化带处，满足抽粪车及设备操作半径，便于