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星耀五洲 2008年度营销总纲 至道地产 二00八年三月 目录 序言 4 第一章 目标篇 5 一　品牌目标 5 1、企业品牌 5 2、项目品牌 5 二、销售目标 6 １、2008年度目标： 6 ２、整体战略目标 6 三、价值目标 6 1、2008年目标： 6 2、整体战略目标： 6 第二章　策略篇 8 一　定位策略 8 １　客户群定位 8 ２　产品定位 10 ３、推广定位 11 二　推广策略 13 １　核心指导思想——坚持一个核心不动摇 13 ２、一条副线：企业品牌塑造线 14 ３、实现双城互动 14 ４、编织一张销售网——一张实现全方位覆盖的营销推广网 14 ５、整合三个平台 15 三、销售策略 15 １　目的：让客户下定时没有负担，形成快速销售的前提条件 15 ２　方案：推出一个“低风险、高收益”投资回报计划 15 ３　操作建议： 15 第三章　执行篇 17 一、 2008年3月底—4月底核心工作 17 １、一次奠基： 17 ２　63亿地王梦想 18 ３、一轮舆论之大首都经济圈形成 18 ４、一本杂志 18 ５、一个论坛——“两城一体 共享繁荣” 19 ６、“一个中国人的世界蓝图”暨凤凰卫视/CCTV2人物专访，　　　　　　　“五一”隆重播出 20 ７、一个网站——“星耀五洲”网站正式发布上线 21 ８、一次招聘——百万年薪星耀计划——sales招募 21 ９、一个内刊、手机播报： 22 １０、一首歌《星耀五洲》歌 22 二　2008年5月核心任务 23 1、星耀承诺天津暨建筑设计师委托新闻发布会 23 2、一个舆论：“观望有理”、“中国楼市真正的拐点”解决之道 24 3、一个环保行动——“环保天津 心向五洲”星耀五洲环保公益计划 24 4、一次世界拼图——“星耀五洲与世界地图万人大拼图活动” 24 4、一场猎头—“加盟星耀 光耀一生”——星耀你的一生-猎头行动 25 5、若干节点： 25 三　６月核心任务——蓄客 26 四　7月核心任务——蓄客 26 五　8月核心任务——结合奥运展开营销 27 六　9月核心任务——开盘 27 结束语 28 附件：决策清单 29 　　　　　　　　　　　　　　序言 感谢中国崛起 感谢奥运莅临 感谢环渤海腾飞 让我们有机会透视崛起的中国人看待世界的角度 让我们有机会解析中国人民族自尊心、自信心的盛放 让我们有机会实践着一个富强起来的中国人共同的梦想 让我们有幸改写中国房地产版图 本次年度总纲以至道和今久的多轮提案为主体，充分听取并吸收星耀集团和工作室的建议与意见，并充分考虑了执行性，最终形成。在总纲中我们通过“目标篇”“策略篇”“执行篇”三个篇章，分别清晰的阐述了如下三个核心内容： １　我们要达到的目标 ２　我们怎么完成目标 ３　我们什么时间完成 以下，我司就年度营销定位、推广策略与阶段部署安排进行阐述，为甲方提供决策方向建议，同时也确保在总纲的指导推动项目在开盘前的各项工作有条不紊的展开，为项目的成功奠定坚实基础。 第一章 目标篇 由于星耀地产的高起点、高标准、大手笔投入，对企业发展战略以及销售任务期望高企，这决定星耀五洲项目2008年度必须是集三大目标于一体，即品牌、价值、销售。 以下，我司就三大目标分年度与整体战略目标一一阐述，并以此为基础，寻找出2008年度主导目标与发展方向，为营销提供战略指导。 一　品牌目标 1、企业品牌 （１）2008年度目标： 　　　以真诚的姿态和一系列务实的开发行为赢得天津市民的信任，相信星耀与其他开发商不同，是一个说到做到的企业； 整体战略目标： 　　　完成星耀地产由西南霸主向中国房地产品牌第一方阵的飞，奠定企业未来10年在北中国可持续发展战略的基础； 　　津京土地资源战略性储备、经营性资产持续盈利、项目可持续性连锁开发、积累卓越的高端项目运作经验和团队打造等。 2、项目品牌 （１）2008年度目标：跻身于天津高端物业第一品牌； （２）整体战略目标： 全国闻名，世界关注；成为区域开发的典范，成为高美誉度企业。 二、销售目标 １、2008年度目标： 　　本年度争取向40亿回款冲刺，成为天津年度销售冠军，是天嘉湖项目开发运营关键性的第一步胜利；这也是未来5年高速、高效和实现可持续滚动开发运营的资本； 整体战略目标： 5年卖260万m2,每年50万m2 ；储备起大量人流，为未来的固定资产经营创造市场空间，取得企业在北中国地产市场滚动发展的强势地位。 三、价值目标 1、2008年目标： 成为天津的高端项目之一；定价以避免使楼盘低档化为前提 2、整体战略目标： 始终占领高端项目宝座；实现利益最大化，为长远经营固定资产目标奠定基础。 　　要实现这三大目标，必须分清楚主次，讲究轻重缓急，最重要的一点，就是品牌或者目标的实现，必须依赖销售回款并以此为支撑，互相