底商—三种最具市场活力商业物业.pdfVIP

本文从销售方式选择，付款策略选择，租赁策略选择以及底商价值判断等四个方面阐述了底商开发中的 一些问题，虽然没有进行底商开发的综述，但“万变不离其宗”，其作为商业物业的开发流程与购物中 心、商业街基本相似，而真正的开发重点则在于本文所述的四个问题。 底 商 ——三种最具市场活力的商业物业之三 ■ 吴传鲲 商业底商是目前国内十分火爆的一种商业物业开发形式，其投资小、投资方式灵活、经营方式多样化 的特点吸引很多个人投资者进行投资，因此，很多地产开发商往往将住宅或者其他建筑的底层（特别 是临街方向）开发成商铺形式，以利于资金快速回笼和提升人气。 较之其他商业物业形式，底商开发最为简单，其核心问题是招商推广，因此，本文主要从这一方面进 行底商开发的阐述。 一、底商物业类型 底商从建筑形式上看均为建筑物的底层，但其经营情况却会因为其上层建筑物业形态的不同而不同， 因此，从这个意义上来说，相应的招商及营销推广工作也会产生相应的差别。 1．住宅底商 特征一：服务社区是这类底商的主要功能，特别是一些郊区大盘，它实际上承担了开发商的一部分配 套工作。 DECISION INTELLIGENCE OF CHINESE REA L ESTATE 59 决策情报 整 合 服 务 系 统 DECISION INTELLIGENCE 特征二：辐射面积是社区和周边地区，这也是一般住宅底商经营内容是日用品的原因。 2．单体建筑底商 这类底商的建筑主体一般为写字楼、综合楼公寓等，开发价值较大的一般位居市中心，这类底商（尤 其是临街底商）的服务对象是日常人流，而且经营内容多样化，通常盈利能力很强。 二、底商招商中的四个要点 底商的招商与推广由于其经营内容的多样化以及招商对象的差异化而显得复杂繁琐，不同于购物中心、 商业街等大型项目的是，底商的招商推广技巧主要体现在出租方式 （出售方式）、付款方式、定价策 略以及底商价值判断四个方面。 要点一：租售方式的选择 （1）先住后销 这是住宅底商常用的招商方式，先将住宅部分出售，业主入住后，就有大量的人流，而人流就是商铺 60 《中国房地产决策情报》 第三十二期 大型专题深度研究系统·底商 价值的保证。而且入住后的业主就是底商的主要消费群，会使投资者感受到商铺的投资潜力，因此十 分利于招商。 能使商铺在一个较高的价位销售，因为小区入住后，投资商承担的风险实 优 势 际上已降到最低。 劣 势 不利于资金快速回笼。 这种销售方式适合无太大资金压力的开发商，因为这种方式的销售必须等 适用范围 到住宅销售大部分完毕，资金回收周期长，不适合急需资金周转的开发商。 （2）纯出售 指无论入住与否或者建筑上部的销售情况，单纯销售底商的销售形式。 优 势 快速回笼资金，迅速套现。 未来管理非常困难，因为这种销售方式单纯追求资金回笼，对招商对象没 劣 势 有进行甄选，会影响到品牌的塑造，同时无法体现真正商铺价值，难以获 得最大化利润。 适用于急需资金回笼的开发商，但对于滚动开发的项目来说，不利于后期 适用范围 的招商工作。