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金方商贸大厦营销策划 ——世纪的领航者 目录 第一部分 项目基本构思方式 第二部分 区域市场研究 第三部分 项目诊断 第四部分 项目建议 第五部分 结论 第一部分 项目基本构思方式 项目基本构思方式 市场现况调研 第二部分 区域市场研究 写字楼市场区域位置分布 甲级写字楼市场发展概述 项目区域位置 项目区域市场环境 项目周边环境 周边同质项目比较 区域市场总结 写字楼市场区域位置分布 写字楼区域划分明显，南城未形成商务聚集区 甲级写字楼市场发展概述 平均成交租金小幅上升：由一季度的24.6美元/月·平米上升到24.9美元/月·平米 平均空置率进一步下降：由一季度的12.4%下降到9.5% 供应量急增：CBD、中关村和金融街均有较大规模放量 东西区域需求异化：东部大面积写字间稀缺，中关村区域的写字楼以新增供应量大、租金低吸引了众多IT企业 项目区域位置 项目区域市场环境 区域5A级智能化写字楼，乙、丙级占多数，平均租金在2.3左右 铁匠营桥东西路段写字楼密度大，商业氛围浓厚 方庄桥南北两侧为大规模居住区、写字楼稀少 写字楼入住客户主要为装饰、广告、商贸、销售、房地产经纪、技术等公司和驻京办事处、以及少量知名大型企业 项目西北方有小区域写字楼，但规模不大目前空置率较高，达到20％左右 项目周边环境 项目周边只有少量街边商铺，缺少大型商厦、银行等基础设施 距离项目最进的方庄南路上下班时间交通拥堵严重 项目被居民区域包围，商业气氛淡薄 项目东西北三面均有建筑物遮挡 项目周围建筑群较旧，影响项目整体形象，只有南面一条小路临街 周边同质项目比较 项目附近写字楼空置率较高，达到20％左右！ 区域市场总结 大型居住社区集中，缺少商业气氛 区域发展缓慢，近年来无新增写字楼项目 办公区集中在交通主干道周围，档次不高，外观老化，租金相对偏低 居住社区中的写字楼项目空置率较高，租赁情况不佳 承租单位大多是发展中的中、小型企业或外地驻京办事处，承租潜力不大 高峰时间严重交通拥堵为周边的写字楼租售带来很大的压力 第三部分 项目诊断 项目优势 项目劣势 针对本项目产品建议性修正 项目优势 临东南三环方庄桥200米，交通动线流畅 距京、津、塘高速入口 2公里，唯一点对点（直辖市）高速路（仅100公里） 方庄区域唯一超5A智能化写字楼 停车空间充足，符合现代化企业要求 框架式结构，弹性组合空间平米数 1、2层服务空间配套豪华全面 挑高大厅、回旋式楼梯气派壮观 整洁、流畅的现代感外观立面 6部进口电梯，高效率运转 电话、宽带到位（每5平米预留一个数据接口） 附近写字楼老旧，管理无法适应现代化办公需要 地铁5号线车站位于西侧400米处 整体项目尚未销售 项目劣势 周遭均为住宅用地，无高档写字楼地块氛围 大堂入口不临50米宽的方庄南路 外观立面尚未施工，楼体裸露，视觉效果不佳 已有的临路5层住宅老旧，影响协调性 楼层高度略显不足 周遭办公配套（金融机构）不足 无地缘客群基本支撑 1、2层服务空间定位不够明确，与楼上无互补功能 物业管理章程、内容及品牌不明确，后续管理品质无保障 商业地产按揭受限制 开发商资质背景需强化 外围聚客效应明显不足 工程已停多时，造成负面口碑 针对本项目产品建议性修正 1、2层及局部楼层中庭花园增设公共服务空间 增设综合公用租赁式大会议室、简报室、接待室、洽谈室等服务空间 增设庭园咖啡 增设银行和ATM柜员机 增设票务中心、管理服务中心 增设产品免费展厅 增设快递服务中心 增设餐饮、娱乐功能区 增设职工暂住空间 第四部分 项目建议 项目定位 市场推广策略 销售策略 开发商配合事项 总结 项目定位 项目定位—客群拟定 区域外 天津、塘沽企业驻京办事处 CBD中、小企业 投资性客户 区域内 周边老旧写字楼承租性客源 周边商住两用房的企业 大公司或投资性大客户（单一买主或少数买主） 项目定位—案名建议 世纪领航 领航世纪 企业新干线 领航168 京、津、塘168 首席168 世纪首席 康庄大道 企业进行曲 方庄Land Mark 领航国际 领航5号线 浩博科技大厦 浩博企业家 南进政策 首选 首都新干线 直辖大道 进京大道 京津道 兴、富、发 北京?国际 市场推广策略—广告企划主轴 天津、塘沽潜在客群 北京门户开放新据点：强调京津塘高速之贯通性 CBD潜在客群 CBD新移民潮：对比性区段、市场、租金、产品比较表 投资性及单一大客户潜在客群 首付分期，租金投资报酬率数据比 区域内潜在客群 买比租实惠：产品质量比较表、租金投资报酬率分析、地段增值潜力分析表，回租、回购方案 市场推广策略—推广方式 市场推广策略—媒体使用 大众媒体 报广 户外