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硕士论文--泉州房地产市场分析 ,, , , ; , , , , ”” , . , ; , ,, , , . ,, ; ? , ,. : ;;厦门大学学位论文原创性声明 兹呈交的学位论文,是本人在导师指导下独立完成的研究成果。 本人在论文写作中参考的其他个人或集体的研究成果,均在文中以明 确方式标明。本人依法享有和承担由此论文而产生的权利和责任。 声明人签名: 年 月 日厦门大学学位论文著作权使用声明 本人完全了解厦门大学有关保留、使用学位论文的规定。厦门大 学有权保留并向国家主管部门或其指定机构送交论文的纸质版和电 子版,有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论文进入学 校图书馆被查阅,有权将学位论文的内容编入有关数据库进行检索, 有权将学位论文的标题和摘要汇编出版。保密的学位论文在解密后适 用本规定。 本学位论文属于 、保密 ,在 年解密后适用本授权书。 、不保密 请在以上相应括号内打“ 作者签名: 日期: 年 月 日 导师签名: 日期: 年月 日第一章中国房地产现状分析 第一节中国房地产市场发展历史 中国房地产业最早始于世纪中期。年鸦片战争以后,帝国主义列强 相继入侵中国,使中国社会变成了半殖民地半封建的社会。帝国主义列强把东南 沿海城市作为其侵略中国的据点,地主豪绅、官吏、买办出于依附帝国主义势力 的需要,也纷纷在那里落脚,从而使这些城市的商业、服务业开始发展,城市人 口也随之迅速增加,对房屋和土地的需求迅速扩大,城市房地产业应运而生。从 此,在中国形成了独立的房地产业。纵观中国房地产业发展的历史,至年 底大致经历了以下三个阶段。 第一阶段:从世纪中期到全国解放前夕,是旧中国房地产业的资本主义 经营方式时期; 第二阶段:从中华人民共和国成立到十一届三中全会前夕,是新中国房地产 业的缓慢发展直至消失的时期; 第三阶段:从十一届三中全会以后至年底,是中国房地产业的恢复和 重新成为独立行业的时期。 年月,中国共产党十一届三中全会召开,中国实行经济改革,房地 产制度随着经济体制改革的全面开展慢慢复苏和发展。首先是土地使用权的改 革,年第九届人大通过了宪法修正案,明确规定了土地使用权可以依法转 让。土地使用权成为一项独立的经济权利,在有效期内,可以出售、交换、赠与、 出租和抵押。土地有偿使用成为房地产业发展的根本前提,有力地推动了房地产 市场的发展。年,深圳经济特区率先变无偿为有偿使用土地,按不同等级 向土地使用者收取不同标准的土地使用费。年起,抚顺、广少『等城市也相 继仿行。其次在住房改革方面,国家逐步从国家统包到国家、地方、企业、个人 共同投资,到年下半年最终全面取消福利分房制度。开始于世纪年 代初期的中国城镇住房制度改革,至年全面推开,改革的重点是从福利型 住房体制向住房的市场化、社会化过渡,使住房从隶属于各企事业单位向社会统 筹过渡,即“住房商品化。国家在全国各地建立了房地产交易市场,将房地产 转让、出租、抵押等活动纳入到规范的市场中去。至此,我国实施依据商品经济泉州房地产市场分析 原则出售或出租房屋,使得中国房地产业恢复了原来的面目,在经过长达年 之久的销声匿迹之后,重新形成一个独立的行业。年以来,随着社会主义 市场经济体制的逐步建立和完善,我国进一步深化了城镇住房制度改革,极大地 推动了房地产业的迅猛发展。从年至年,可以说是改革开放后中国房 地产业的调整和房地产市场形成时期,年月国务院发布《关于进一步深 化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》,要求停止住房实物分配,逐步实 行住房分配货币化,继续推进公有住房改革。福利房制度被放弃,民众的购买力 被释放,对商品住宅的需求急剧增加,住房市场迎来了快速发展期。 第二节目前中国房地产市场形势分析 .年关于“房地产泡沫’’的争论开始引起人们的关注,“房地产业的 冬天即将来临的预言也让人们对房价的走势重新评价,但中国房价还是继续保 持惯性上涨。 年前后国家为了防止宏观经济过热,控制房地产投资规模,采取了种 种调控措施。年月日,人民银行正式出台了《关于进一步加强房地产 信贷业务管理的通知》央行号文目的是要对房地产信贷进行规范,进而 减少房地产贷款在新增中长期贷款中的比重。月日,国务院发布《关于促 进房地产市场持续健康发展的通知》国务院号文,强调要让房地产市场健 康发展,从住房供应政策住房贷款、土地管理、市场秩序等多个方面提出了更加 “规范性的要求。月日,为配合号文的精神,国土资源部发布了《关 于加强土地供应管理,促进房地产市场持续健康发展的通知》,提出了房地产开 发土地供应宏观调控的总目标:努力实现土地供需总量平衡,结构基本合理,价 格基本稳定。政府提出宏观调控措施开始,就强调要控制过快的房价涨幅,但从 实践来看,上述调控措施并未达到理想效果,全国绝大