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[机密] [广景森邻]全案策划书 厦门城市年轮策划代理有限公司 2003年12月 ——上篇 策划篇—— 1.关于本案的SWOT分析 ——城市年轮对本案运作的优劣势分析 优 势 劣 势 1.岛内少有多层住宅，采光、通风俱佳；规划大面积中庭，市中心稀有景观社区； 2.邻近东坪山，一览山景，享受大自然清幽，远离都市喧哗； 3.距市中心很近，可享受大型商业配套，如世贸商城、诚达购物广场、灿坤3C、明发商业广场（建设中）等； 4、临近建发花园20万平米成熟大社区，共享其沿街社区商店和标准幼儿园。 1.周边凌乱， 1.地段风险：浦南片区的地段认同度较低；居住现状还很不理想。 2.竞争风险：大盘时代已经来临，因旧城改造推出的大盘以其齐全的社区配套和优美的社区环境，争夺了大量客户。 3.市场风险：户籍政策出台，引起厦门市场格局的变动，出现多数需要带户口的客户流失。 4、定位风险：片区改造的进程对本片区的居住前景和投资前景影响很大，若项目在产品定位、价格定位上偏离居住现状太远，将受到严峻挑战。 2.本案与区域内竞争项目的竞争力比较 ——城市年轮对本案运作的综合竞争力分析 区域内主要竞争 / 参考项目基本资料 项目名称 项目内容 东坪山庄① 建发花园② 自然家园③ 风和日丽④ 开发商 热海温泉建设 建发地产 源利房产 世纪家园房产 项目位置 东坪山路 东浦路 东坪山路 金鸡亭小区 楼盘性质 12栋多层/2栋小高层 多层/小高层 多层/小高层 多层/ 小高层 总建筑面积 8.1万㎡ 三期4.6万㎡，共20多万㎡ 10多万㎡ / 总户数 / 三期166户 400户 / 绿化率/中庭面积 38.5%,3000平方米欧式宫廷水花园，16000平方米绿化带 40%，5000平米中庭 3万平米中庭 3万平米中庭 销售情况 一期只剩数套小高层 多层已售磬，二期春节后推出（70多套） 只剩数套小高层 多层已售磬 一期多层只剩一套二楼，小高层仅余三房户型，二期明年3月签合同，现开始内部认购 多层中小户型销售较好，大户型销售情况一般。 住宅均价（元/M2） 3300元左右，已涨到3900元，二期预计4000元推出 二期2900（2000年） 三期南区3200（今年2月）、北区3600，现已涨到3800元左右；小高层二楼3750；一楼3800（带100平米小花园） 多层3600元左右，现已涨到3800—3900（二楼3680） 小高层二期八楼4060五楼3820（五楼以上差价80，五楼以下差价50） 多层2/6层3750 3/4/5层 3850 小高层 4100 商场均价（元/M2） 内侧靠自然家园9000，门口12000 侧面店面8000，现已涨到10000，东浦路沿街12000—14000 12000 / 小区配套 国际双语中心、会所（森活馆）、泳池 运动健身房、羽毛球场、孩童天地、老人休闲区、标准幼儿园、社区诊所 羽毛球场、泳池、步行商业街、农贸市场 社区游泳池 环艺设计 花园中庭、喷泉广场 花园中庭、 喷泉广场 中庭，带入户阳台花园 中庭 主广告语 花园·泳池·森林寓 钻石名门后，寻常百姓家 品位生活 融入自然 市中心大型自然社区 金鸡亭/公园/生活/家 ※ 注：② 建发花园项目为基本售罄项目，靠近本项目，在此作为主要参考项目； ①二期（尚未推出具体户型数据不够详尽）和③二期同处浦南片区，推出时间基本同时，楼盘类型比较接近，为本项目的主要竞争项目。 □ 在现有规划下，本案与各竞争项目的竞争力比较 竞争项目 技术指标 东坪山庄 建发花园 自然家园 风和日丽 本 案 1、地段认同度 ☆☆ ☆ ☆☆ ☆☆☆ ☆ 2、景观资源 ☆☆☆ ☆ ☆☆☆ ☆ ☆ 3、价格优势 ☆☆ ☆☆☆ ☆☆ ☆☆☆ / 4、产品特点 ☆☆☆ ☆☆ ☆☆ ☆ / 5、规划品质 ☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆ ☆ / 6、配套设施 ☆☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆ ☆ / 7、户籍政策 二期☆ ☆☆☆☆☆ 二期☆ ☆ ☆ ◆ 说 明： 1、本项目地段与建发花园项目基本相同，而东坪山庄、自然家园两项目非常靠近厦禾路，到市中心行走距离较短，就地段认同度而言，优于本项目和建发花园；风和日丽处于浦南片区金鸡亭居住区，周边旧房都已改造，靠近莲前路，地段认同度优于以上项目。 2、东坪山庄和自然家园可直面东坪山，山景资源最为突出；本案与建发花园距离山景资源较远，只能远眺。风和日丽基本无突出景观资源，只有规模较