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房地产企业纳税咨询问答 1、外商投资的房地产开发企业预提小区配套建设费如何进行税务处理？ 问：我们管辖了一家房地产开发企业，该房地产开发企业下辖一家房产物业管理公司，两家企业均为外商合资企业，各自有不同的法人代表，独立核算。2001年房地产开发公司在税前预提了2000万的小区配套设施建设费（该笔预提费用在当年所得税汇算中做了调增利润处理）。并通过往来款划入物业管理公司用于修建小区的后期建设。但该笔款项至今未到物业管理公司帐上，对物业管理公司来说只是一笔债权，物业管理公司一直挂 在其他应收款中，同时物业管理公司也相应增加一笔其他应付款（因为牧业管理公司认为该笔款项迟早会用于小区配套设施修建）。现在，物业管理公司被另一家内资企业合并。从帐面上看，整个支付的小区配套设施修建费仅用了15万元，其他应收款和其他应付款均有余额1985万元。我们认为这应当属于企业收，并入应税所得额中计算缴纳所得税，但企业认为这是一项专项费用，不应并入应税所得额外负担中。请问谁的理解正确呢？ 答：《关于外商投资房地产开发企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号）文件规定：“企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。配套设施建设全部结束后，应进行汇算。售后发生的配套设施费预提比例，可由企业提出申请，主管税务机关审核同意后执行。”根据上述规定，外商投资的房地产开发企业发生的售后公共配套设施费，应将配套设施的设计、预算等资料报主管税务机关审核 批准预提的金额或比例，借记“主营业务成本”，贷记“应付帐款”，此开发成本允许在税前扣除，不作调整。若预提金额未用完，应将“应付帐款”余额转至“主营业务成本”或“以前年度损益调整”（跨年度）科目当中，并入当期所得征税。该公司没有履行预提配套设施费的报批手续，申报所得税时将预提数2000万元作纳税调整的做法是正确的。此后发生的金额应当据实扣除。 该公司委托物业管理公司代理负责公共配套设施的后续建设管理工作是可以的，物业管理公司取得的拔款不属于物业管理公司的收入，不应作为物业管理公司的所得，物业管理公司应就其受托取得的手续费收入缴纳营业税和企业所得税。物业管理公司的帐务处理是正确的，但绝不能认为该公司的手续费是1985万元。税务机关应要求物业管理公司提供委托合同，按照权责发生制原则对合同约定的物业管理公司应得的手续费收入计征营业税和企业所得税。此后，物业管理公司和房地产开发企业应将所有往来帐目结平，房地产开发企业借记“应付帐款2000万元”，贷记“银行存款15万元”、“以前年度损益调整1985万元”。由于此前预提金额已作为纳税调整处理，在申报所得税时需要调减应纳税所得额1985万元，否则会导致重复征税。 2、整体收购中的土地增值税问题。 问：A公司整体收购B公司，B公司专家答：拥有一块土地，此次收购中B公司是否应交土地增值税？ 答：收购公司涉及股权变更，但不涉及土地使用权变更，不交土地增值税。 3、投资房地产开发企业预缴所得税能否弥补以前年度亏损？ 问：预收帐款在按照预计利润率预征所得税时到底能否弥补以前年度亏损？ 答：预征与预缴是一个问题的两个方面，对税务机关来说是预征，相对于纳税人来说则为预缴。预收帐款在按照预计利润率预征所得税时应当允许弥补以前年度经过税务机关审核确认的亏损（所得额）。理由如下： （1）预缴税款法律依据。 A、《外商投资企业和外国企业所得税法》规定，外商投资企业分季预缴所得税时，应当按季度的实际利润额预缴；按季度实际利润额预缴有困难的，可以按上一年度应纳税所得额的1/4或者经当地税务机关认可的其他方法分季预缴所得税。 B、国税发[1995]153号文件规定，从事房地产开发经营的外商投资企业预售房地产并取得预收帐款的，当地主管税务机关可以按预计利润率或其他合理办法计算预计应纳税所得额，并按季预征所得税，待该房地产产权转移，销售收入实现后，再依照税法有关规定计算实际应纳税所得额及应纳所得税税额，按预缴的所得税额计算应退补税额。 （2）缴税款方法。根据以上两项规定可以得到结论：外商投资企业预缴的税款包括当期预收帐款增加额按预计利润计算的所得税。 （3）弥补亏损的法律。国税发[2000]152号《关于外商投资企业和外国企业所得税法若干执行问题的通知》第二条规定：外商投资企业和外国企业按照税法规定预缴季度企业所得税时，首先应弥补企业以前年度所发生的亏损，弥补亏损后有余额的，再按其所适用的税率预缴季度企业所得税。 （4）在弥补亏损的前提下预缴税款办法。按预缴所得税额（含与预收款相关的所得税额）弥补亏损后的金额预缴。应当注意，税法明确允许先弥补再预缴只是为了简化手续，即尽量减少日后退税的麻烦。 （5）预缴税款计算公式： 各季度预缴所得税额=原预缴所得税额+（季末预收帐