昆明新城艺术港规划建议及营销执行策略上.pptVIP

新城艺术港 规划建议及营销执行略 关于项目规划案的调整说明 对于项目所处区域和既定规划的原因，本次规划调整主要是对现有项目规划进行确定性的规划分析,并对未来的整地规划进行的方向性探讨。对地块针对性拟定营销执行策略。 万锦置业地产机构 2010年3月1日 报告要点 从未来的供应上看，昆明楼市从今年元旦实现软着陆，成交量止跌回升。楼市逐步放量，开发商对市场预期向好，随着旧城改造和新城建设，昆明市场的后续供量日趋壮大，且主要分布在城市近郊及新城发展带。 城市房地产市场整体特征总结 报告要点 各期产品配比 一期产品配比： 目的：高调亮相，集聚人气，迅速占有市场，开速回笼资金，降低开发难度，为后期开发提供一个良好的现金流支持。 配比：小高层（100%）+花园洋房（24%）+经济型别墅(32%) 二期产品配比： 目的：建立开发商形象和项目品牌，扩大客源面，获取相对较高的利润空间，加快楼盘消化速度。 配比：花园洋房（33%）+功能性联排别墅(51%) 三期产品配比： 目的：获取最高利润，通过楼盘品牌将开发商形象提至更高层次 。 配比：高附加值花园洋房(43%)+高品质别墅(17%) 报告要点 产品定位 根据本案的规划特点、产品特性和周边配套环境等因素，不具备向高端的消费市场冲击，因此，在配套上应做到“人无我有，人有我精”，依靠独特的内部设施进一步提升本案所处的层次，具体建议如下： （1）规划布局：要在充分满足园林绿化的同时，适当增加休闲娱乐和健身设施的建设，把健康主题引入小区，既是品牌提升的需要也是对业主负责的真实表现，这样很容易引起消费者的认可。动态交通组织合理，尽量减少道路面积，增加区内私密性。 （2）户型设计：户型设计应考虑消费者的实际购买能力和生活习惯，并增加产品附加值，多送露台和花园面积，保证客厅、卧室开间，增大卫生间面积及功能性，面积配比应掌握在市场消费的实际去化能力基础上。 （3）户型风格：落地窗设计，室室全明，要让客户真正感受到阳光的感觉。 （4）社区配套设施要具有品质感，如引导牌、信箱等 * 万锦置业策划机构 第一部分 区域市场分析 第二部分 分期销售建议 第三部分 产品定位及建议 第四部分 营 销 策 略 第五部分 推 广 策 略 后续大盘的供应量充足： 世博生态城：占地5000亩的大盘，共分八期开发，目前三期正在开发，即将发售。 新亚洲体育城：占地2500亩的大盘，分四期开发，一期为别墅91套，二期、三期已经售完，目前四期星体花园在售。 万辉星城：占地2800亩，分多期开发。 恒大金碧系列：占地1477亩，分多期开发。 未来土地供应计划： 《昆明主城区住房建设规划2006-2010》的住房发展布局，普通商品房二环路以内90平米以下小户型供应比例不低于50%，二环路以外区域适合建设90平米以上的住宅，起到分散中心城人口的作用，疏解中心区的居住功能。 2007年商品房建设面积500万平米，经济适用房40万平米。 2008年、2009年商品房建设建筑面积500万平米，2010年商品房建筑面积542万平米。 整个五年规划期内商品房供地规模12894亩，折合860公顷。从2007年开始平均每年商品房土地供应3000亩。 市场定位 针对主城市场需求打造的次级价格与地域性新盘！ 昆明房地产市场目前已形成以城市中心为核心三个基础不同特征各异的圈层，其中城市近郊及新城发展带为昆明商品住宅的主要供应区，世博园板块、滇池板块和广福路新城板块为房地产市场核心区域 城市房地产 板块初步形成 昆明房地产市场现实需求远大于与其经济发展水平相当的城市，主要由于本地居民对于居住改善型的中高端物业具有较大的市场需求；同时宜人的环境吸引了大量外来人口，非本地购房者占比高，昆明房地产市场具有巨大的市场潜力。 内外需求拉动强劲 市场潜力巨大 受房地产政策调整影响，2004年以来昆明房地产投资与销售大幅度上升，同时房地产价格的上涨幅度与人均可支配收入上升幅度基本保持一致，房地产市场从宏观上看处于健康的快速增长阶段。 行业大势处于 健康发展阶段 昆明市场的后续供应仍然较大，主要分布在城市近郊及新城发展带，同时根据与房地产市场发展紧密联系的相关指标的分析，昆明房地产市场具有较大发展空间。 未来供应持续旺盛 市场发展空间大 市场处于阶段 性盘整期 受07年以来宏观政策及金融政策的影响，行业处