胶州盛福村地块市场调研报告2.pptVIP

多层和小高层是市场主流建筑形式，高层产品正在增多，客户对高层产品慢慢认可。 由于本地开发商资质普遍不高，开发水平较低，致使整体市场产品力水平低下 个别楼盘立面新颖、园林丰富、用材高档，实现了市场高价和快速销售 对应上述户型，总价在35-50万和60-90万之间的产品供应量较大，市场接受度高 泛公务员、生意人和外地客户是胶州房地产市场特别是中高端市场的主要客户 * * 供需总量：09年胶州住宅类地块出让约35宗，供应土地约2099亩，成交土地面积约2514亩；10年胶州住宅类土地出让约有104宗，供应土地约7337亩；已成交5395亩，以1.6容积率计算，可形成约575.4万建筑面积的市场供应量。出让分布：10年出让的土地主要集中在城市往南方向。 胶州土地供应、成交面积 地块集中供应区 09年.10年出让的地块形成的住宅供应量 =268.16万（2514亩，1.6容积率）+575.4万（ 5395亩，1.6容积率） =843.56万 不考虑后期土地推出量，仅09年、10年的拍卖土地形成量843.56万，目前剩余76.96万剩余量，按照年度去化135万方计算，需要近7年（6.8万）完成去化，未来竞争的激烈程度可见一斑； 供应量： 843.56+76.96 年度去化： 135万/年 “未来竞争将是十分激烈” 胶州土地供应、成交面积 胶州土地供应、成交面积——09年成交土地 青岛隆鑫发 (100893方) 胶州建设集团 (130076方) 胶州新城建设(73328方) 绿城集团 (60298方) 绿城集团 (66958方) 绿城集团 (58476方) 青岛东方铁(20000方) 宝佳置业 (186668方) 凯丰恒基 (13469方) 润举置（32875方) 项目所在板块及附近未来将面的竞争压力小。但是，从板块周边的城南方向的进一步分解来看， 城南近郊供应量大； 可见，从属性上讲，项目的竞争压力主要还是来自城南地块。 但由于对部分购房者而言达不到”清静“的要求，因此，项目更具环境景观优势。 胶州土地供应、成交面积——09年成交土地 少海新城目推出的地块不多，从规划图上看，未来供应量有限（黄色代表居住，绿色公园） 目前区域推出的项目体量小，并且对本未来本区域的推出的项目，本案优势在于更靠近市区方向 润举置（32875方) 承担着纯粹居住区的功能，单凭开发的聚集难以对其发展前景提供有力支撑 嫁接青岛，拥有高起点的板块规划、完善的配套及丰富的景观资源，发展前景不言而喻…… 发展前景/升值潜力 吸引客群/板块档次 高起点的板块规划，尤其是丰富的景观资源及高档住宅的存在，高档氛围与生俱来，它吸引的是城市中“改善需求”的人群…… 更多地吸引到城市主流的普通购房群体，以及在板块附近工作的人群……当然，富人有可能存在，但无法改变板块“普通”的档次定位 少海新城 城南板块 胶州未来供应板块比较： 少海新城竞争来自城南板块 胶州地区09、10年大规模推地很大程度跟政府的导向有限， 经济实力的日益发展，购买力向房产集中倾斜爆发； 政府的换届频繁，集中性推出土地有利于单届财政收入； 大青岛发展的带来契机； 实际上，这样大规模推地，地价便宜，并且会造成中短时间竞争的激烈，但到一定阶段的时间后，由于优质开发的土地量有限，持续供地将会后续不足，简言此时机作为“土地储备”战略，将会给后期带来高额的利润空间。这跟杭州闲林99年的时候不无相似； 胶州土地供应思考： 案例借鉴——杭州闲林 闲林区块： 位于杭城西郊，属于城西余杭区块，内有02省道贯通，是以余杭区的闲林镇为核心，包括五常乡、余杭镇以及小和山区域为范围的房地产区域市场。 发展历程： 开发年限并不是很长，再加之区域面积比较宽阔，因此土地投放量也比较大，从1999年下半年开始，大量的房产开发企业在此储备土地，并于2002年下半年随着众多规模楼盘的面市 ，使之真正成为杭州房地产市场的价格洼地 。 前期以低价入市，吸引大量投资客群，目前价格有所拉升，销售量明显放大。 杭州主城区 闲林 02年-06年大量的低价土地推向市场，板块内大盘林立，竞争激烈…… 6967 2488 50万 青枫墅园 9800 3500 37万 新西湖小镇 2800 1000 24万 广瑞·瑞城 14000 5000 100万 闲湖城 15960 5700 110万 新明半岛 7000 2500 30万 爵士风情 8400 3000 40万 溪上鼎园 7000 2500 29万 盛世嘉园 7560 2700 39万 岸上蓝山 840 300 8.7万 江南新港 2520 900 11万 星洲翠谷 16800 6000 110万 竹海水韵 23800 8500 150万 翡翠城 5040 1800 38万 庭院深深 700