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海泰SOHO小户型办公楼 概念分析 上海海泰房地产有限公司 2003年8月 目录 上海办公楼市场新动向 产权小户型写字楼上市量增加的背景分析 产权写字楼买家构成情况 中小企业对办公物业需求分析 小户型市场细分与风险分析 虹口区办公楼市场情况 SOHO产生背景及现状分析 SOHO族对建筑空间的需求特点 SOHO概念衍生及目标人群分析 海泰SOHO的增值效应体现 关于海泰SOHO市场前景预判 上海办公楼市场新动向 l上海办公楼市场受SARS影响不大，仍然保持租售两旺的态势 l市场投资客逐渐增加，改变了以前办公楼市场只租不售的局面 l中档写字楼市场持续看好，产权小户型写字楼上市量明显增加 产权小户型写字楼上市量增加背景分析 上海良好的经济环境，经济结构不断调整优化，第三产业比重不断扩大，对办公楼需求稳定增长 [数据] 上海市工商局统计资料显示，截止2003年2月底，上海民营企业已经突破23万户，每两家上海企业就有一家为民营企业，其中注册资本超过亿元的达到182户。此外，上半年外地企业进入上海的步伐不断加速，其中注册资本超过100万元的达到2130户，比同期增加75.6%。外地企业的大举进入、本地民营企业的急速发展，为产权式写字楼的兴起奠定坚实的消费基础。 3月1日上海实施非居住用房内外销并轨政策，增加了境内外客户对投资上海商办楼的兴趣 全产权小户型写字楼作为房产投资新品种，具有低投入、高回报，低门槛、高收益的投资特性，日益受到房产投资者的青睐 产权写字楼买家构成情况 根据基强联行统计，购买产权式写字楼业主中，15%为不动产投资者，5%为国有企业，80%为民营企业，其中30%为外地新近来沪企业 购买写字楼的企业多为批发零售贸易和餐饮业、制造业及社会服务业 作为规模效应趋势体现，同行业集聚在同一幢楼的现象日趋普遍, 例如泰康路汇聚了众多艺术设计工作室，而虹口的东大名路沿线写字楼又汇集了大量的物流与货运代理公司 产权式写字楼业主比例 中小企业对办公物业需求分析 从企业规模看，目前50人以下的中小型企业平均需要的办公面积为265.32平方米；50—100人的企业平均需要的办公面积1094.20平方米；100人以上的企业平均需求面积5660.87平方米(数据摘自中国房地产报） 真正意义上的中小企业是指规模不大，但成熟度比较高的企业。它们是发展进入了一个稳定时期，在本行业的经营已经比较优秀和成熟，具有相当购买实力的知识型、先导型企业， 以中小企业定位的新型商务楼在功能设计上、平面布局和人文环境等方面更迎合特定办公人群的需要 世界进入21世纪，有两个趋势值得关注: 一个是企业精英的走向，一个是办公方式的革命 [案例] 90年代毕业的最好的MBA往知名大公司跑，进入21世纪，即10年之后，他们不断离开原来的大公司，加盟或者创办自己的中小型企业。由公司的高级经理成为中小型企业的CEO或者COO。这种优秀人才的迁移，使得原本处于弱势的中小型企业群中，迅速出现一批“小而强”的群体，在很短时间内高速成长，迅速占据某一行业的领先位置，我们将之称为先导型企业 先导型企业的出现，随之带来一场办公方式的变革. 主要体现在： 全天候，24小时的办公需求 高速网络，充分国际化的通讯需求 便于沟通的、轻松而具有文化格调的休闲场所 中小企业对办公物业的需求体现出几个特点： 性价比高。朴素简约中透露出适合这些人群的人文气氛 全天候办公条件。有专业的现代办公条件，餐饮、健身场所，适合24小时办公 多功能，体现出SOHO的概念，在办公的物业中加上居家的概念，既能办公也能休闲娱乐 现房 小户型市场细分与风险分析 目前统称的“小户型”包含四种类型的楼盘： 单身公寓（或者称为白领公寓），主要面向青年白领阶层, 如蓝朝部落、青年汇 酒店式公寓，主要面向境外企业、跨国公司驻上海中短期办事人员，如万源晶典, 君悦静安 产权式酒店，开发商将酒店的每间客房作为独立产权出售给投资者，并聘请酒店管理公司进行物业管理，为业主提供出租和理财服务。如骏豪国际、世福汇 产权小户型办公楼，一般位于中央商务区或办公集中区。典型的有淮海中华BOSS和永兴富邦 虹口区办公楼市场情况 根据虹口区统计局数据，对该区32幢8层以上建筑用途为办公楼、综合楼的楼宇进行统计，结果显示虹口商务楼平均租售率约是85%，租售率最高的大柏树地区甚至达到95%，平均租金为1.97元/天，其中北外滩地区2.32元/天。从整个统计情况看，虹口区办公楼市场前景较为乐观。 虹口区商务楼统计调查表 （统计不包括海湾大厦）