大连柏林山综合体项目市场报告终(中原).doc

大连柏林山综合体项目市场报告终(中原)9 1 P3-6 P8-22 P24-28 P30-88 P90-104 P106-107 P109-166 P168 P170 P172-177 P179-188 P190 P192-198 P200-201 P203-204 1 我们从大连的GDP、人均可支配收入、户籍人口增长等方面得出分析结论：大连是东北经济实力最强的城市，是东北购买力最强的城市。 数据来源: 大连统计局 宏观经济分析 1 1 别墅类土地供应受到极大限制，成就了别墅产品的稀缺性。 政策链接 2006年6月1日起，国土资源部停止审批别墅类供地。 各地将陆续停止审批别墅类供地和办理相关用地手续。 对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。 严格限制低密度、大套型高档住房的土地供应，从而进一步调 控住房供应结构。 别墅相关政策分析 1 小结 大连国民经济一直保持快速、稳定的增长势头，作为房地产发展的基础大环境良好。 受国家别墅土地供应限制政策影响，别墅的稀缺性逐渐体现出来。尤其旅顺海岸线长、空气质量高、温度适宜，风景优美，更加容易吸引金字塔尖人物的关注和购买。 1 别墅篇 宏观背景分析 别墅市场分析 客群定位 产品建议 价格建议 宏观地段分析 微观地块分析 销售周期建议 市场定位 自身条件篇 住宅篇 住宅市场分析 客群定位 产品建议 价格建议 销售周期建议 市场定位 1 城市结构 大连市由主城区、新城区、卫星城三部分构成。 其中主城区即老城区包括：中山区、西岗区、沙河口区和甘井子区。 新城区包括：旅顺区、开发区和金州区。 卫星城即北三市包括：瓦房店、普兰店和庄河。 1 大连已规划并初步形成以主城区为中心、新城区与卫星城相互环绕的组团式城市群，商品、资 金、信息、人才等要素集散和交流的规模不断扩大。 主城区依然是大连房地产发展的主要区域，但随着城市中心的逐步饱和，城市发展决定了西拓 北进的的进程。 旅顺区域作为西拓的主要承接点，房地产得以快速发展，现已成为大连住宅的主要开发区域之 一。 “北进”是向北拓展到金州，并与开发区形成“新城区”。不过从目前市场情况上看，甘井子 北部一段时间内将承担“北进”重要战 略节点的职能。甘井子区北部也是大连目前主要发展 区域。 大连市重点发展区域与未来发展方向 1 大连传统的行政意义上的四区划分，已经与当前的房地产购买市场脱节，因此中原市场研究部按购买客群层次重新把传统的市内四区划分为：甘北、甘西、高新、泛星海、中部、东部等六个区域。 大连市内四区细分区域情况 1 北三市作为大大连卫星城，未来城区主要以发展工业和旅游业为主。 北三市房地产市场处于起步阶段，受政策影响较小，住宅价格相对较低，涨幅较快，可开发土地较多，房地产发展空间巨大。 北三市 金州区作为大连新市区的重要组成部分，是大连主城区的功能延伸地。近年来全力推进工业化、城市化和现代化进程，是未来城市的工业集中发展区、大连产业拓展的承载区。 金州区作为大大连北进的主要区域，未来发展前景乐观，但由于区域产业发展刚刚起步，住宅供应量巨大，目前房地产市场较为冷清。 金州区 在国家振兴东北老工业基地、大连建设东北亚重要国际航运中心、“西拓北进”等重大历史机遇面前，大连开发区再次提出“抢抓机遇、加快发展”的“二次创业”发展目标。开发区未来将成为以现代工业为基础，以高新技术为主导，以口岸经济为依托，以现代服务业为支撑，智能化、生态型、综合性的大连市现代化副中心。 开发区为开放型产业先导区，辐射带动其他区域发展。开发区大量的发展机会使得区域正在向旅游、贸易、金融、轻工业的经济模式发展。在产业的支撑下，开发区房地产市场得以快速稳定的发展。 开发区 旅顺北路、中路、南路三条经济产业带的发展，直接将原有中心城区与旅顺连接，并将进一步拉动旅顺的经济、产业结构的发展，促进设施配套的日益完善，城市建设进程加快。 旅顺由原来的城市边缘辅助区，成为城市“西拓”的关键点。区域土地资源丰富，自然景观优越，随着交通配套的逐步完善，区域房地产市场快速发展，成为诸多开发商在大连投资开发的主要区域之一。 旅顺区 南关岭是未来大连火车站的所在地，该区域未来将是大连新的城市交通中心。新火车站即将建设、区域公交网络和有轨线路也将日益完善；大钢大化区域未来将建成500万㎡的的综合性大型观海社区。 甘北区域集中了大连大部分低端盘源，是大连日益增加的新人口的承载地。区域土地资源充足、交通情况正在好转，配套设施逐步完善，未来发展潜力十分大。甘北区域承载主城区功能，引领全市发展。 甘北区域 机场新区为未来实际公共副中心，甘井子区政府未来所在地，配套设施逐步完善。西山区域日后将建设国家4A级森林城市开放型公园，规划